天津滨海“裸降”项目渐增多 万元以下盘成主角(2)

      从事多年地产营销工作的刘女士认为，在调控政策的持续作用下，很多项目都经历了从最初的观望、试探优惠到目前的实质降价的过程，特别是塘沽的工农村、新河、胡家园等一些尚不成熟区域的新房价格更是开始沿着下行轨迹滑落。在“限购令”的筛选下，区域内纯投资性的购房需求基本“出局”，众多项目实际争夺的是首次置业的刚性需求客户以及改善型客户。在这种情况下，针对首次置业客户对总价最为敏感的特点，在价格上实现“裸降”、在户型上“趋小”成为了更多高层项目的选择。万元左右的洋房产品则更多的是打“稀缺牌”，毕竟区域内洋房产品数量有限，品质有优势，价格同高层价差减小都将对很多改善型的客户拥有很大的吸引力。

　　“裸降”新房项目分流二手房客源

　　近期新房市场众多项目此起彼伏的活动宣传博得了很多购房者的关注，特别是一些低价入市的楼盘，获得的关注度更高，相比新房市场的“高调”，区域二手房市场则显得有些沉寂。持续降价的新房在“分流”了部分二手房客户之余，更让购房者提高了对未来房价降价的预期，使其观望情绪更为浓重。

　　“长假过后的一周成交量不佳，同比上个月同期降低了三分之一左右，但是价格基本持平。”塘沽某大型连锁中介负责人介绍，不少新房项目价格优惠力度显著增多确实开始对二手房市场的潜在客户产生一定影响，不过目前这种“分流”现象还属少数。“二手房的税费一般占到总房款的8个点至10个点，这一点上比新房要贵很多，因此虽然目前区域内二手房的价格仍然比新房要低一些，但是算上税费之后两者就相差无几了。”该名负责人分析，新房项目可能会迫于资金压力、竞争压力选择短时间内大幅降价，但是这种普降的情况对于二手房市场来说则会慢一些，毕竟很多二手房房主的变现意愿比较低，不乐意过多地降价售房，选择出租房源以及继续观望的房主比例还是很大的，价格预期的不同往往成为二手房交易无法完成的重要原因。

　　“还有两三个月就年底了，越来越多的客户希望再观望一段时间，同时因为新房市场很多项目推出大量优惠的冲击，也让二手房在和新房的比较之中优势越来越小，销售的难度还是很大的。”一位中介经理表示，目前二手房的降价幅度确实小于新房的部分项目，但是考虑到新房是区域楼市的“风向标”，因此在未来一段时间内一手楼盘的降价有望带动二手房价的下调，实现两者在价格上的协调。

　　在目前的市场情况下，新房、二手房市场联动的情况也开始增多，互惠互利之下争取“双赢”。“现在我们连锁中介代理了好几个区域新房项目，取得了一定的销售效果。”大型连锁中介万业源的一位工作人员介绍，新房项目主要依靠门店和广告宣传来吸引客户，而大型连锁中介几乎每个经纪人都拥有一定量的客户资源，利用客户资源有针对性地推销房源对于新房项目有扩大销售途径的作用，对于二手房中介来说则是增加了一个重要的赢利点。

　　我爱我家塘沽区域经理王先生表示，在目前不佳的市场情况下，区域内二手中介代理新房项目的情况确实大大增加了，对于很多二手中介来说，寻求新房代理、增加新的利润点不仅仅是扩展业务，也是生存下去的重要途径。