广州：明年2月二手楼价或“穿底”(2)

　　业主心态二：10%业主想套现注定要降价

　　中原地产资深地产专家潘婉霞认为，广州一手楼急于出货来势汹汹，加上二手成交量大幅下降，令天河北板块二手市场业主倍感压力；另外，外围经济带来的危机感也对部分一知半解的业主带来心理影响，因此出现降价行为。

　　潘婉霞举例，如天誉花园原来放盘价25000元/平方米的单位，最近纷纷调价为23000元/平方米左右。“业主有多套单位，大多数会选择降价出售”，潘婉霞说，2000元/平方米的幅度已经不算小了，但是这个价位仅到业主暂时的心理底线，还未能令买家满意。

　　她相信对于市场中10%左右有套现期望的业主来说，实实在在的降价是他们必走之路。潘婉霞说，特别是手中拥有物业超过2套的业主，很可能随着这种压力的增大而作出套现决策。她建议有资金需求的业主“迟降价不如早降价”，因为如果等到大多数有意套现的业主同时降价，必然是降价幅度更大的业主才能套现成功。

　　而对于有购房需要的业主，潘婉霞建议也不要期望过高：“业主的底线不会太低，不要期望有20%~30%的降幅，10%就差不多了；否则业主宁愿持有出租也不会轻易贱卖。”

　　预测：明年2月二手楼价或“穿底”

　　据广州市国土房管局公布的数据，2011年8月全市10区的二手住宅登记量为53.69万平方米，同比减18.4%。满堂红研究部高级经理周峰认为，目前广州二手市场已处成交量的底部。

　　尽管如此，但由于首次购房客户在未来两年内换房的几率比较低，客户被市场消化后的所形成的“空缺”不可能在短期内由新生的客户完全补充，整个首购群体内的有效客户必然呈现“缓慢减少”态势，这一现象在最近两个月得到验证。

　　周峰认为，在整体市场成交量没有继续萎缩的前提下，二次购房客户比例的增加，将成为现阶段楼市的积极信号。经过半年的观望，部分客户已对市场大致走势有了新的判断，且在改善居住环境或投资保值意识的牵引下，陆续于第三季度入市选购合适的物业。

　　不过，这些客户对市场难起决定性影响。周峰认为，假如明年楼市政策仍不放开，信贷继续收紧，二次购房群体都会快速被消化且无法补充，届时市场将继续进入深度调整：“不乐观的话，明年2月之后二手市场价格将‘穿底’。”据了解，2008年12月广州市全市二手均价为6729元/平方米，比全年最高价6月的7317元/平方米下跌8%左右。