深圳中心区高租金推动“商务区”西移(2)

　　“中心西区”概念凸显

　　写字楼方面，此前有数据显示，2011年深圳甲级写字楼市场预计共有43万平方米的新供应量，项目大部分位于福田区。同时，单一产权物业越来越多地成为趋势。

　　在上半年，在卓越世纪中心1号楼、皇岗商务中心和NEO企业大道A栋相继投入使用为市场共带来257490平方米的办公面积供应。而随着高科技类企业和金融行业的不断入驻，写字楼的租赁需求仍然保持整体活跃的势态。戴德梁行的数据统计，全市甲级写字楼累计吸纳量达到174268平方米。

　　尽管新供应的减少令一手成交下滑，2011年上半年全市一手写字楼成交量比去年同期减少近六成，但高品质物业的成交依然拉高了整体均价，6月大中华IFC以每平方米64000元的均价推售新单位，带动上半年整体成交均价同比上涨67.8%达到每平方米42923元。上半年二手全市写字楼成交量增加近两成至201739平方米。

　　就甲级写字楼而言，由于新增供应稀缺以及业主惜售抬高叫价等原因，上半年全市甲级写字楼买卖成交保持平淡，但质素较高的物业依然被投资者看好。DTZ戴德梁行指数显示，甲级写字楼平均售价在2011年上半年持续走高，较去年末上涨19%至每平方米43035.7元。

　　张晓端认为，由于写字楼的回报率和稀缺性，近年来多数的写字楼开发商倾向于持有高端物业，导致一手市场的新增供应越来越少，也迫使部分需求转向二手市场；而另一方面，近年来写字楼租售价格的持续上行及高端物业鲜有供应更令业主惜售的心态渐盛，买卖价格也自然水涨船高。

　　福田中心区高企的租金也迫使部分需求外溢造就了新兴的商务区。随着近来紧邻福田中心区的中心西区近两年来新供应的陆续推出，包括中央西谷、创建大厦、NEO企业大道、东海国际中心等在内的新物业带来近50万平方米的供应使得这一区域受到重视。

　　“一个显著的趋势是目前福田中心商务区在向西延伸”。张晓端告诉记者，“以往在福田中心区和车公庙片区的租金差距还挺大，但是现在车公庙一带有如绿景NEO企业大厦等高品质商务中心的出现，拉动了片区的租金比，使得片区得到了提升。以前大家都习惯称为车公庙，但是现在‘中心西区’的概念已经越来越明显，很多人也接受了”。

　　另一方面，南山区写字楼的独立性逐渐淡化。“此前可能南山区以区域性为主，但是现在全市范围内的能源、物流、贸易类的企业都逐渐成为南山区写字楼市场的主要需求”。张晓端介绍，目前南山的空置率也有明显下降，从去年初的22.9%大幅下调19.6个百分点至今年初的3.3%，目前已达到全市最低仅为2.1%。

　　张晓端解释说，南山区没有新的供应，但是市场在消化，所以空置率就下降了。

　　政策调控信号明显

　　目前楼市调整政策仍紧，投资者的注意力被挤压到商用物业。但是对于大多数中小型的投资者来说，投资商业物业的门槛颇高，资金实力不雄厚者很难承受。

从市场投资者情况来分析，目前投资者对于商务物业的关注度很高，但是观望情绪也比较浓重。张晓端表示，目前信贷有收紧信号，加上下半年的供应不大，因此可以预见下半年写字楼、商铺虽然会持续活跃，但是不会出现特别火爆的局面。

　　此外，仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平也认为，“在国内外经济前景仍然存在隐忧之际，下半年企业扩充步伐预料会维持审慎，但在部分新供应早已被消化的情况下，相信即使需求放缓也不致对写字楼租金构成庞大压力。此外，相信国内息口在通涨未见回落前仍会维持较高水平，信贷步伐也会放缓，除非经济增长显著减速而令政策再次从宽，否则，整体投资市场则无可避免继续呈现胶着状态。但由于大部分投资者从住宅转向商业地产，预料投资活动将保持活跃，写字楼与商铺资本值仍存上升空间。整体而言，下半年深圳楼市不论写字楼或是商铺，都会是较为平稳的半年。”