上市房企融资渠道或收紧 普遍借新偿旧

　　今年以来上市房企发债融资动作频繁，截至目前发债规模逼近万亿。2016年前8个月，房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上。

　　今年上半年，万科、保利、招商蛇口、碧桂园等65家房企总的有息负债为36350亿元，相比2015年末的32467亿元，高出了12%。其中大部分的房企负债都有不同程度增长，仅14家房企有所下降。

　  上半年上市房企的债务及融资方面呈现以下几大特点：现金总量较2015年末显著提升；公司债发债潮引发房企负债总量上升，但长短期债务结构明显优化；净负债率总体水平“明降暗升”，但平均融资成本进一步下降。

　　值得一提的是，蓝光发展、中房地产等企业公布的发债用途均包括了偿还旧债部分。事实上，借新偿旧是上市房企普遍采取的资本运作方式。

从有息负债总量的排名来看，企业规模越大，有息负债也会相对越高。

　　值得一提的是，证监会在7月末表示，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。业内认为，这意味着监管层正在收紧房企的融资渠道。

　　不仅如此，近日有市场消息指出，未来监管部门将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例，将关注房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露，募集资金用途和规模合理性核查。

　　其中，对于重点关注的三、四线城市房地产发债项目，已经有券商人士透露其公司不再受理。而一些评级较低的房企，特别是民营企业发行私募债也将暂缓。

　   分析认为，从上半年A股上市房企公司债的发行来看，融资成本总体趋于上行。换而言之，发债的最好时机开始消失。这意味着对很多房企来说，在下半年获取低廉的债务融资或比较困难。尤其是近期部分评级机构下调了个别房企债券的信用等级，可能会使其他房企发债也面临压力。