房企美元债跌入汇率陷阱 中资行开发贷优势重现

　　融资成本看起来很美的美元债，正在悄无声息地从中国房企已经缩水的钱包中掏钱，而且这并不是窃取，而是基于完整融资合同的一场阳谋。

　　日前，人民币汇率曾出现连续下跌，人民币兑美元中间价上周二至上周四三天累计下跌2843个基点。尽管上周五汇率有所回升，但上周仍累计重挫2.8%，创最大单周跌幅。截至上周五，人民币汇率中间价为6.3675，较2013年年末贬值幅度超过5%。

　　“随着美国经济企稳，美元长期走强的趋势已经出现。人民币贬值5个百分点，那么国内房企所发行的美元债成本也会上涨5个百分点左右”，一位股份制银行投行人士表示。结合记者统计的二、三线房企美元债票息率来看，其计入汇率因素后的综合融资成本很可能达到约15%。与之相对的是，随着国内数次降息，中资银行开发贷的利率已经降至5%-8%，在上述银行人士眼中是“真心便宜”。

　　美元债美丽诱惑

　　有券商统计数据显示，今年上半年中国企业境外美元债券发行总规模已近593亿美元，刷新历史纪录。券商预计，今年下半年美元债券和离岸人民币债券的新债市场料可能面临一些不确定因素，但整体仍会较繁忙，全年融资规模有望分别达到1250亿美元和2500亿元人民币。

　　刷新历史纪录的背后，美元债确实看起来很美。从表面上来看，美元借款确实利率较低，中国优质企业发行的多年期美元债利率大多在3%-6%之间。万科2013年首次境外美元债券发行时，该笔8亿美元的5年期债券的年票息率仅为2.625%。

　　但是，值得一提的是，内地房企融资成本差距悬殊，如上所述，万科当年美元债年票息率仅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%-6%左右的票息率，而据记者不完全统计，二、三线房企所发行的美元债券利率最高可达13.5%左右，较为普遍融资成本也接近10%。

　　据中介机构人士向本报记者介绍，中国房企在海外发债过程中普遍遭遇评级过低，中国房企在海外获得的评级多数为B级。对于运作比较成熟的美元债市场而言，评级与票息率可谓是息息相关。

　　融资成本“先甜后苦”

　　由于房企的融资成本差距悬殊，部分行业龙头的票息率确实非常低，因此房企高管曾经发出了“融资成本低得不好意思说”的感慨。

　　但是与传统商业银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。

　　2014年以来，人民币兑美元汇率升值止步，并曾经出现几次突然快速大幅贬值。从2013年12月31日收盘价的6.0540至今，人民币即期汇率年内已经贬值3135个基点，贬值幅度接近5.2%。

　　“随着美国经济企稳，美元长期走强的趋势已经出现。人民币贬值5个百分点，那么内房企所发行的美元债成本也会上涨5个百分点左右”，一位股份制银行投行人士对记者表示。

　　此外，众所周知，美国对于是否实行量化宽松的货币政策始终掌握着主动权，对于中国内地房企而言，这是一种隐性的“汇率陷阱”，因为汇率的波动表面上是市场因素的合力，实际上已经被美国的货币政策所“绑架”，中国企业没有判断的实际能力。

　　如果按照目前的汇率水平计算，票息率较高的企业的资金成本将上升至15%以上，再加上1%左右的美元债发行的财务成本，房企的融资成本可能达到16%、甚至更高，即使是像万科一样票息率较低的企业的融资成本也将上升至8.5%左右(同样考虑发行的财务成本因素)。

　　在以二线房企港股上市公司旭辉控股为例，该公司2013年美元债票息率高达12.25%，其后经过评级改善，2014年和2015年新发行的债券融资成本下降至8%左右，但即使按照8%来计算，考虑到发行本身的财务成本和汇率变动因素后，近期新发行的美元债的综合融资成本至少还是与2013年持平。

　　开发贷优势重现

　　记者查阅多家上市房企的2014年年报发现，银行开发贷的主流利率在6%-8%之间，具体视企业的情况而定，相较于美元债最低不足3%的票息率而言，确实没有价格优势。更重要的是，商业银行此前一直对“涉房贷款”严加控制，即便是比较优质的房企也不一定能够获得满足其需求的足额授信。

　　不过，2015年央行多次降息后，最优质企业的贷款利率目前跌破5%，很多一线房企可以按照这个价格获得开发贷审批。此外，去年以来，随着2013年“钱荒”的远离，“涉房贷款”的获取变得更为容易。

　　据统计，16家上市银行去年合计的“涉房贷款”高达14.02万亿元人民币，较2013年年底的11.77万亿元人民币增长了2.25万亿元人民币，增幅高达19.12%。环比来看，无论是“涉房贷款”的增幅还是增速，去年都远超前年(2013年较2012年增长1.61万亿元人民币，增幅为15.85%)。

　　16家上市银行中，仅1家银行的开发贷绝对数额出现减少，另有4家银行的开发贷占比出现下降，其余11家银行的开发贷出现了绝对值和占比的“双升”。从银行类型来看，或许正是由于上述国有大行采取了收缩的战术，股份制银行去年的开发贷可谓激增。其中，民生银行的占比在16家上市银行中最高，超过了13%;此外，招商银行、中信银行、光大银行、浦发银行、兴业银行去年开发贷占比的增长也都超过了一个百分点。

　　今年银行中报尚未大面积披露，但是上述股份制银行人士对记者表示，“今年房地产市场回暖，银行在风险可控的前提下还是愿意支持房地产企业合理融资需求的。”