整体持有等新型商业地产模式融资兴起

　　以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资，如今正悄然在信托业兴起。

      数据显示，今年以来，平安信托、外贸信托、中融信托和中信信托等公司纷纷加码了此类商业地产项目。证券时报记者从平安信托获悉，仅该公司在商业物业上的总投资规模就已经超过140亿元，并形成全国性布局，涵盖了写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型。

　　从行业整体上看，商业地产信托单只产品的规模一般都在5亿元以上，与开发商自建自持模式不同的是，专业投资机构通常以房地产基金形式，在一定期限内（5年~10年）持有商业物业，通过改造、重组，不断改善项目的经营情况，提升租金收益，最后通过出售或上市等形式实现退出，为投资者获取收益。实际上，商业地产投资追求的并非短期收益，而是需要长远眼光，这已成业界共识。

　数据显示，该公司旗下2008年~2009年期间所收购商场的净租金收益率，直至2012年末才达至6%以上，显示商业地产需要3年~4年甚或更长的经营期，才能步入成熟稳定的收益期。

　　据平安信托物业投资策略研究部人士表示，国内专业投资机构商业地产的投资策略，目前大都是通过对零售市场的预判配置投资，形成全国性的战略布局，通过多地、多元化的物业组合，达至控制风险的目的。

　　在具体投资策略上，不同机构的表现不尽相同，选址、定位、经营等方面均存在一定差异，如港资机构（例如恒隆、新鸿基）重点关注一、二线城市的核心商圈，而凯德等房地产信托投资基金（REITs）则青睐二、三线城市内具有资产改良潜力的物业。

　　不过，随着国内大批商业地产项目的涌现，市场不乏供应饱和的担忧情绪。但上述人士认为，随着国内经济及居民消费能力的提升，需求亦持续上升，零售物业的吸纳量不断增加，特别是一线城市如北京、上海、广州、深圳等的市场容量和深度不断扩张，优质项目仍将获得强劲的商户租赁需求。

　　为了保持可持续发展态势，目前商业地产开发商或投资机构也在通过积极的资产改良、调整举措，形成差异化经营。即便是在稳定经营期内的项目也在顺应市场趋势的变化，每隔数年对项目进行品牌更新，如各地万象城、万达广场、凯德MALL每年均有5%~20%的品牌调整。商业物业在调场期间，短期内可能造成空置率升高，经营数据稍欠，但若长期来看，调场是商业地产发展不可或缺的必经步骤。