新城旭辉领衔IPO 中小房企借道港股抢跑

      华东地区中小型房企新城发展、旭辉地产正以低价策略正面竞争，加速抢跑港股资本市场。据港交所披露，旭辉地产、新城控股将分别在11月23日、29日正式挂牌上市。

　　两家房企均给出“调控折扣”的售价。据港交所发布的信息，新城发展控股此次共公开发售14.18亿新股，拟集资21.272亿元（以中间价1.62元）。旭辉预测市盈率仅得3.4倍至4.3倍，已定价较资产净值折让接近七成。2008年以来，内地房企的海外IPO均不得不接受至少30%以上的评估净资产折让。

　　作为江苏最大的地产企业，新城发展虽然早已在B股上市，但近10年再融资严重受困，寄望于通过港股IPO破解；而林氏三兄弟通过家族信托合计持有旭辉集团69.84%投票权，其股权结构及管理运营模式或将获得更新重组。

　　据悉，景林资产管理有限公司管理的金色中国基金、海航香港集团的子公司等三家基础投资者已分别同意按发售价各自认购新城发展控股合共1.163亿港元、2亿港元及3亿港元的发售股份。本次总募集资金折合人民币仅16亿元，新城发展称主要用于城市综合体。“未来会加大城市综合体的项目比例，土地储备中商业地产的比例为10%。”

　　截至2012年8月底，集团土地储备的可建面积达1370万平方米，足够4至5年发展。其中过半数土地储备以及大部分商业项目均集中于常州，且多为高端物业，但新城发展控股方面强调约68%的土地储备不受限购措施影响。旭辉地产则规模不大，分散11个城市43个物业项目，土地储备约620万平方米。

　　新城发展相关人士表示，为了上市，公司在2010年做了策略调整，将业务拓展到武汉、长沙等新市场，目前绝大多数项目聚集于长三角6个城市，未来仍将以泛长三角地区为主。他强调，公司并不着急采取境外融资手段补充现金流，截至2012年8月底，集团合约销售金额98亿元。截至2012年6月底，集团手头现金约人民币35.4亿元、未动用银行金额约人民币65.3亿元，资产负债比率约24.2%。

　　在11月18日的全球发售发布会上，新城发展宣布，公司全球发售初步预计共14.18亿股。每股发售价预期将介于1.45港元至1.79港元之间。按该股价计算，新城控股本次IPO募资规模为2.65亿至3.28亿美元，虽然新城最终的融资规模较旭辉控股的2.2至2.7亿美元要大，但与最初预期相比仍有小幅缩水。

　　按照当前港股内房企的市盈率匡算，此次新城发展控股折让近70%上市集资，正是基于低开高走策略。戴德梁行给出的新城控股所有项目的权益净值为268.5亿元，折扣应在40%以上。

　　一位不愿公开姓名的港股分析师称，除了市场因素之外，利润率下滑、高负债率等，也是新城和旭辉两家房企定价低的主要原因。

　　如新城发展2012年上半年毛利率30.9%，与2011年同期的31.2%相比微跌。招股书显示，旭辉集团2009年、2010年、2011年全年的毛利率分别为30.3%、26.7%、34.2%，2012年前三季度的毛利率仅24.8%，较去年全年下降近10个百分点。2012前三季度毛利率为24.8%，2012半年度毛利率为28.3%。

　　旭辉集团的负债率近几年大幅上升，2009年、2010年、2011年及2012年上半年的总股本负债率分别为39.7%、68.9%、141.5%、138.3%。这一高负债率均源自于近几年来旭辉在全国的疯狂扩张、跑马圈地。

　　2011年是旭辉集团疯狂扩张的一年。先后在重庆、合肥、上海、长沙、唐山、天津、北京、苏州多个城市，共花费超35亿元，新增土地储备12块，平均一个月拿一块地。今年在土地市场亦出手频繁：据不完全统计，今年以来已斥资超30亿元先后于合肥、上海及苏州购入4宗土地，最近一次是在10月18日，以6.23亿元的价格夺得苏州两宗地。

　　新城发展董事长王振华曾表示，“希望能在5-10年内能把新城做到地产行业的第一梯队。”这可能是新城发展大幅折让坚决挂牌的主要动力。

　　在王振华看来，新城是少数还没有全面上市的大型中国房地产开发商之一，集团于长三角地区具领导地位，“快速资产周转业务”的模式，能确保在任何市况中保持销量，之前投入重金的优质土地储备，增长潜力巨大。赴港上市后，有助于进一步打开资金通路，实现借道赶超房产第一梯队的企业战略规划。