千亿房地产PE二级市场转让走上台前

　　总规模近千亿元的房地产基金将有新的退出渠道。

　　近日，记者从北京金融资产交易所（下称“北金所”）副总裁于波和全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产基金董事长张民耕处证实，北金所正和房地产基金联盟联合推出房地产基金二级市场份额转让业务，地产PE的LP（有限合伙人）可在北金所转让基金份额。第一单转让已在10月完成，为盛世神州旗下的一个房地产基金项目。

　　非标准化交易

　　于波说，房地产基金的转让规则和已推出的PE基金转让规则基本相同，只是估值方式有区别。

　　2012年6月，北金所推出PE二级市场转让业务。记者获得的一份6月内部交易规则显示，北金所对交易进行形式审核，双方自担交易风险。征集意向受让方上，转让方可选择由北金所信息发布或非公开定向的方式。如果双方在交易中发生争议，可向北金所调解，或向仲裁机构或法院提起诉讼。

　　也就是说，地产PE交易将同样采用转让方在北金所平台发布信息或私下询问的方式征集受让方，不会采取“标准化”或份额化模式。此前国务院38号文明确叫停了做市商、集中竞价、份额化交易等操作模式。

　　盛世神州相关负责人同样强调了这一点，“我们会按一事一议方式交易，必须是非标准化，根据交易本身来讨论。”

　　地产PE二级市场交易也有和一般PE不同的特点。“地产PE面对一个个具体项目，可由第三方审计、价值评估。所以其定价相对能得到认可，容易被接受。”盛世神州相关负责人说。

　　此前，北金所PE交易并不是特别活跃，记者调查发现，投资和转让方对份额的估值有颇多保留。

　　于波同样认可，房地产PE的份额估值相对容易。未来在北金所转让的地产PE份额将由全国房地产联盟估值，作为双方的参考价。

　　目前已转让的首个房地产PE份额属于盛世神州旗下的一个房地产项目，通过北金所内部会员平台挂牌方式完成。

　　Reits初始态

　　类似于建立PE转让平台的前提是一批PE机构成为北金所的会员单位及理事会成员，此次房地产PE转让平台的建立同样有联盟助阵，多家房地产PE将成为北金所中国PE二级市场发展联盟的成员。

　　“联盟里的很多PE的LP都有转让份额的需求。以前只是私下撮合，大家都不太愿意让外界知晓，但未来必然会走向前台，这能给投资者提供更加规范的转让。”前述盛世神州人士称。换言之，未来联盟内的PE将是这一平台活跃的基础。

　　另一个角度看，这是国内金融产品不完善的被迫创新。“如果有Reits（房地产信托投资基金），我们也不会搞这个平台。”前述人士介绍，国内房地产PE的退出渠道较少，无法给投资者提供流动性，所以才有交易平台的需求。

　　在国外，大部分的Reits产品可以上市交易。

　　按这种说法，PE基金二级市场转让主要是因为LP对资金有迫切的流动性需求。但业内的另一种说法是，一些房地产基金即将到期，但项目无法出售，故而急需转让平台，从而兑现对投资者的承诺。否则，投资者无法如约获得本金和收益，基金将面临违约风险。

　　该人士介绍，首单盛世神州项目是两年前投资的，接近兑付期限。

　　不过这一说法被盛世神州相关负责人否认。“不是项目不好，退出不了找人接盘。主要是为了多一种转让渠道。”他说，一般房地产基金的存续期是2+0.5年，该项目接近两年，未到退出期，所以不存在违约。

　　宏观调控导致的房地产PE基金兑付危机可能存在，这一点和盛世神州人士提出的增加转让渠道并不矛盾。或者说，如果估值合理、交易过程透明，这将是增加房地产基金流动性，从而促进投资者进入的好举措；而如不能做到公平、公正交易，则难免出现内行坑外行的不良现象。