境外融资窗口开启 龙头房企借机调整债务结构

　　今年上半年以来，随着楼市成交回暖以及美国QE3货币政策的公布，内房企终于在内外融资交困的情况下撕开了一道口子，新一轮境外融资窗口期被再次打开。

　　眼下，楼市调控政策没有松动迹象。今年三季度以来，内房企一边忙着境外融资，一边忙着拿地补仓，各种迹象表明，房地产已经进入市场僵持阶段。龙头房企纷纷调整债务结构，做好“持久战”的准备。

　　随着房企融资渠道增加，利率市场化趋势明显，房企融资能力的大小和资金成本优势将成为房地产企业未来核心竞争的关键。

　　短暂境外融资窗口打开

　　美国QE3政策犹如一声令下，大量热钱涌入我国香港地区楼市，这也被认为是推动香港房价飙升的主要原因。而近日，香港金管局官员公开表示，热钱进入香港楼市的规模并不大。

　　与资金直接进入香港楼市不同，对于内地楼市，大多数境外资本通过国际投行购买内地房地产公司债券的方式出现在内地房企长长的融资名单上。

　　13日晚间，金地集团宣布旗下境外全资附属公司金地国际投资有限公司在新加坡发行3.5亿美元五年期固息债券，年利率为7.125%。该债券将于2017年到期，目前已获原则性批准于新加坡交易所上市，发债的独家全球协调人为汇丰银行。

　　之前的7月19日，金地集团宣布旗下海外公司金地国际控股有限公司发行了12亿元人民币三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%，获得超额认购。这也是今年以来A股上市地产公司首个成功海外发行债券的案例。金地集团表示，此举将进一步拓宽公司融资渠道。

　　而9月18日，金地集团又宣布以16.54亿港元收购港股上市公司星狮地产，成为今年继招商、万科之后，又一个成功收购港股壳公司的内地龙头房企。

　　短短几个月内，金地集团境外融资动作不断。今年前三季度，金地拥有货币资金188.2亿元，并没有短期资金压力。对于公司发债的原因，金地财务总监韦传军在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，主要是借助目前的境外融资窗口期，调整公司债务结构。

　　实际上，随着内地楼市调控政策持续，银行信贷和房地产信托紧缩形势没有缓解。从9月份开始，内地房企整体融资步伐明显加快。佳兆业、金隅、中航等房企均掀起了一股境外发债潮。

　　此外，港股地产公司IPO数量也激增。日前，上海旭辉、江苏金轮、江苏新城等纷纷推出赴港上市计划。据粗略统计，此轮意向境外融资规模超过200亿元。这是自2009年恒大、龙湖、花样年等内地房地产公司赴港上市以来的新一轮融资潮。

　　值得注意的是，随着银行信贷收紧，内房企长期处于资金渴求的状态。在目前银行信贷规模偏向大型房企，房地产信托基金成本高企的背景下，香港廉价的融资渠道和成本成为房企不错的选择。境外融资潮能否持续，将决定着未来房企市场业务发展的成败。

　　房企顺势调整债务结构

　　目前，低成本资金的使用已经成为历史，据悉，目前内房企境外发债的年利率大多在10%以上。但随着房地产行业去库存和去杠杆化的趋势明显，房企面临着内部债务结构的调整和转型，以寻求更加平衡的现金流方式。从房企资金层面上分析，不难看出未来房地产市场的变化和竞争态势。

　　万科、金地等上市房企的财报数据显示，随着房企融资成本增加，资本化利息支出不断上升。万科2011年借款利息资本化率从2010年7.6%上升到8.6%，这意味房企融资成本呈现上升趋势。

　　为了降低融资成本，龙头房企不得不考虑调整各自的债务结构，而香港廉价的融资渠道成为众多房企的选择。世联地产市场研究总监吴志辉认为，随着内房企不断拓展自己的融资渠道，利率市场化趋势更加明显，在当前利率市场化的背景下，资金渠道来源和成本优势正在成为房企的最核心竞争力。另一方面，从三季报不难发现，尽管上半年楼市成交回暖，但为了保证短期流动资金的安全，龙头房企已经大幅减少短期负债，转而选择增加长期负债。

　　从长短期借款来看，万科前三季度末长期借款达到358.3亿元，增长70.85%；金地长期借款由年初的100.9亿元增加至145.53亿元。相比之下，万科短期借款三季度末为44.8亿元，金地短期借款由年初16亿元下降至10亿元。

　　对于公司债务结构方面的变化，万科公告解释称，是为长期发展做准备。

　　吴志辉分析称，房地产开发周期一般较长，而大量短期借款使企业面临“短货长投”的局面，集中到期的短期债务容易造成现金流危机。企业通过调整债务结构，可以缓解房企资金流动性压力。

　　而眼下，国内楼市因调控而进入稳定的市场“僵持阶段”。国家统计局11月18日发布的10月大中城市房价统计数据显示，与上月相比，70个大中城市中，房价下降的城市有17个，持平的有18个，上涨的有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.5%。与去年同月相比，价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.5%。

　　对于当前楼市的状态，世联地产市场研究部认为，未来房地产去投资化的趋势仍将持续。业界人士也大多认为，未来楼市将保持稳定，出现房价大幅反弹的可能性不大。

　　吴志辉称，利率市场化的进程事实上正在促使房企采取合适的内部融资加上外部融资的组合，内部收益率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，房企的集中度正在显著提升。