嘉凯城辗转开启50亿地产基金暗存融资风险

　　在融资重重受限的背景下，房地产基金开始成为越来越多房企资本突围的新方向。近日，嘉凯城集团股份有限公司公告宣布，公司拟与宁波嘉凯融晟投资合伙企业（简称“融晟”）签署《湖州龙溪翡翠项目投资合作框架协议》，融晟拟通过股权加债权的方式对公司下属子公司湖州嘉恒置业有限公司进行投资，投资总额不低于8亿元不超过10亿元。

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　　融晟即“嘉融优势发展基金I期”，首期由宁波嘉晟投资管理有限公司（嘉凯城全资子公司上海凯思达股权投资有限公司持有其51%的股份）以货币方式认缴出资800万元人民币，该认缴出资额占本合伙企业出资比例的1%；由中融国际信托有限公司以货币方式认缴出资79200万元人民币，该认缴出资额占本合伙企业出资比例的99%。

　　“这笔基金的募集总额将达50亿。”嘉凯城董办副主任张女士向和讯房产介绍，“虽然，首期8亿基金是以龙溪翡翠项目的名义发起，但这只是集团探索地产金融业务的一个开端。”尽管嘉凯城认为集团是在“发展战略性业务”，但这笔基金无不体现了融资需求。

　　项目亟需资金基金救场

　　上半年净亏损达3.28亿元、三季度无锡楼盘近4折甩卖……嘉凯城今年声名大噪，直到今年第三季度，财报数据显示，嘉凯城的净负债率仍高达186%。

　　此外，据不完全统计，在过去一年嘉凯城集团通过信托共融资近30亿，不难判断，若继续借以信托融资，短期偿债压力势必增加，而此时的龙溪翡翠项目又面临着不得不开工的窘境，在项目开工亟需资金的背景下，嘉融优势发展基金似乎扮演了“救场”的角色。

　　资料显示，龙溪翡翠项目用地最早由嘉凯城旗下湖州嘉业房地产开发有限公司于2009年8月以总价7.75亿元竞得，项目位于浙江省湖州市的核心CBD，总建筑面积为42.66平方米，规划打造为城市综合体。为开发项目地块，嘉凯城于2011年11月设立了嘉恒置业，但中途因种种原因，该项目直到今年8月才正式动工。

　　据项目负责人此前向媒体透露，该项目将产生很大的收益，在集团的帮助下，两年以后也肯定能顺利偿还第一笔8亿元基金。

　　也就是说，龙溪翡翠是一个能产生高额回报的项目，但若再延迟开工又恐将被作为“闲置土地”强制收回；反之，项目一旦开工又需要大量的资金投入，而资产负债率达97.96%的嘉恒置业显然无力承担项目开工建设的费用。不过在基金的支持下，嘉恒置业未来将可获得嘉凯融晟提供的约8-10亿元资金投入。

　　事实上，比起龙溪翡翠项目，嘉凯城本身具备很强的经营能力和抗风险能力，单计11月15日其收盘价和三季度每股净资产，和讯房产发现，嘉凯城的市净率为1.59倍，与行业老大万科的1.60倍相差无几。

　分析认为，嘉凯城短期还款压力并不大。三季度末账面现金20亿，四季度估计还有20亿左右销售款，短期借款和一年内到期的长期借款接近60亿，包括17亿信托，部分短贷基本会采用展期方式延续，至明年上半年实际需要偿还的款项在30亿左右。

　　设“防火墙”疑规避风险

　　虽然相比较短期将集中到付的信托，基金长达三年乃至五年以上的投资周期无疑能为房企偿债带来缓冲空间，但高达50亿的房地产基金仍需做好应对风险的准备。

　　事实上，早在9月20日，嘉凯城就试图通过凯思达与中融国际信托有限公司设立“嘉瑞长三角优势发展基金I期”，股权比例51：49。

　　但嘉凯城董办副主任向和讯房产解释称：“两次设立的基金其实是同一笔，只是换了名字。”然而，公告表明，该笔基金并不只是换了名字，而是改由凯思达成立子公司再与中融信托成立有限合伙公司，而实际上凯思达控股51%的宁波嘉晟投资管理有限公司只是在10月16日才成立的“壳”公司。

　　“之所以这样操作可能是为了规避风险。”专家表示，作为有限合伙企业的普通合伙人需要承担连带风险，很多企业都会设立一个子公司以将风险隔离，即使出现问题也只是子公司被破产清算。

　分析表示，嘉凯城三大股东都为国有企业，而中融信托也有国资背景，改由子公司作基金发起人还有可能是便于通过浙江省国资委的审批。

　　嘉凯城董办副主任则表示，对此操作并不知情。不过，用800万元的认缴出资撬动8亿元的基金设立，嘉凯城终究还是基金的实际操盘人。

　　这样的融资对嘉凯城而言仍有隐忧。在增信措施中，嘉凯城承诺，本次股权转让及本次增资完成后，湖州嘉业以其所持有的嘉恒置业股权，为嘉凯融晟按期收回债权投资本息等提供质押担保。而此前，嘉恒置业49%股权已被作价5629万元转让给了嘉凯融晟。

　　除了潜在的担忧，一位业内人士还指出，嘉凯城真正的问题在于迟缓的去化速度远远跟不上相对激进的开工计划。据悉，今年上半年，嘉凯城实际新开工面积20.63万平方米，但上半年销售面积仅12.41万平方米。值得一提的是，嘉凯城上半年实际开工面积仅为全年计划的23.29%，这意味着，若全年开工计划正常进行，参考目前的去化速度，加大融资力度或再造风险。