港股房企掀融资潮左手融资右手卖楼

      “十一”黄金周刚过，房企新一轮圈钱融资渐成风潮。

　　先有融创中国宣布发行4亿美元优先票据，后有龙湖地产也公布发行约4亿美元优先票据。相同的是，发债目的都是包括收购新土地项目；不同的是，龙湖发债的利息更低。

　　与此同时，业内还传出世茂房地产有意寻求一笔规模达7亿美元的银团贷款。房企融资的一个窗口期已经打开。

　　10月房企融资意向超150亿

　　10月4日，融创中国发布9月销售业绩显示出，今年前9月，融创累计取得销售金额213.5亿元，同比增长58%。10月5日，融创即宣布拟发售优先票据。10月10日，融创公告称，成功发售4亿美元于2017年到期的高收益债券，票面利率12.5%。

　　融创对外透露，此次发行债券受到亚欧众多投资机构追捧，认购规模超过20亿美元。

　　不过几天之后，这一认购佳绩就被同期融资的龙湖盖过。龙湖地产10月12日公告，公司与汇丰银行等机构就发行2020年到期的6.875%优先票据订立购买协议，所得款项为4亿美元。而此次获得40余倍的超额认购，认购量达132亿美元。

　　据统计，10月以来实现融资的港股房企还包括华南城、越秀地产等。加上融资传言中的世茂房地产，多家房企融资金额折合超过150亿元人民币。

　　另有数据显示，9月中旬到10月中旬一个月的时间里，房企通过发债等融资规模超240亿元。

　　海外资本市场打开融资窗口期

　　调控周期中，房企在国内资本市场融资渠道一直是收窄的。海外融资一直是不少房企寻求的“取财之道”。对于近期多家房企海外融资，一家港股上市房企人士对记者表示，9月中旬之前，资本市场对美国将推新一轮量化宽松政策预期较为明确。9月中旬，美国启动新一轮量化宽松政策后，从国际大背景上打开了国内房企海外融资的窗口期。

　　在10月这一轮融资之前，龙湖地产曾于9月19日宣布配股融资30.89亿港元；此次又进行新的融资，被视为龙湖成功利用了这一窗口期。

　　不过，资本的垂青，也离不开房企自身表现的优异。“越不缺钱的时候，越能融到资；真正缺钱了，反而不容易融到资。”上述房企人士表示，10月前后融资启动与房企上半年销售表现回升亦有直接关系，诸如融创公布9月销售业绩恰在宣布融资计划前一天。融创前三季度销售同比增加58%；龙湖前9月销售同比基本持平，完成全年目标72%。此外，正在寻求融资的世茂房地产前8月就锁定原定的全年销售计划。

　　拿地扩张激发融资主动性

　　房企目前寻求融资，也源于扩张的主动性。正如不少房企公告中都提到融资获取的资金将用于发展新项目。事实上，融创、龙湖以及佳兆业等港股房企，今年都在进行扩张。10月8日，佳兆业就在佛山强势拿地。而在9月13日，佳兆业公告发行2.5亿美元12.875%优先票据。

　　作为近期海外融资的代表企业，融创今年接手绿城多个项目股权，斥资超过34亿元。融创还联手保利在北京、上海等城市拿地。融创中国董事长孙宏斌今年也已经多次表示，下半年将是拿地的一大机会。

　　龙湖今年在土地市场的开拓也备受关注。根据有关机构统计，截至9月，龙湖年内拿地金额已经超过180亿元。可以对比的是，龙湖前9月销售281.2亿。拿地投入占同期销售金额的65%。

　　在业内人士看来，龙湖一直有逆周期操作的经验。在目前的土地市场上，龙湖取得的许多土地都是低价甚至底价拿地。包括8月在重庆一单取得四宗地等都是底价拿地。朝阳孙河地块起始楼面价超过18000元/平方米，被认为是一大热门地块，但最后龙湖拿地的溢价率仅为8.7%。

　　观察

　　左手发力融资右手使劲卖楼

　　近期港股房企一系列融资，除龙湖地产此次融资利息较低外，融创、佳兆业等超过12.5%的利息还是接近偏高的水平。有评级机构也对个别房企融资评级展望给予负面评价。机构担心有关房企销售下滑，会对房企资金状况造成压力。因此，房企越借助于资本的杠杆作用，越需要稳定的销售回款作为后援。

　　业内人士认为，资本市场对企业风险、业绩评估的变动，也取决于企业自身销售状况、现金流情况。兰德咨询总裁宋延庆就表示，融资利率低对应着企业风险低、业绩优。比如中海、龙湖等房企都属于这一类。不过，房企要保持资本市场的青睐，加紧卖楼的同时，还必须注意保持稳健的品牌形象，“该加速的时候加速，该降的时候降，”一家A股上市房企高管对记者表示，在目前土地市场升温的情况下，部分港股房企前期拿地较猛，预计未来一段时间将放缓拿地脚步。