越秀地产“自我造血”开拓房企融资新路径

　　银行贷款难、信托风险高、基金未成型——面对日渐收窄的融资渠道，当下房企可谓使尽浑身解数，或转型地产业务、或谋求海外上市、或加快销售周转……不过，较之这些，房产投资信托基金（REITs）则更为业内人士所看好。

　　就在近日，越秀地产通过将持有的广州IFC项目注入到旗下越秀房产投资信托基金（以下简称“越秀房托基金”），不仅增强了公司的现金流，同时借助资产证券化的手段使得越秀房托基金的规模更加壮大。此举引得了资本市场的普遍关注，不过，多位金融人士却对和讯房产表示，虽然REITs在未来资本市场大有可为，但内地房企很难再造出类似的越秀模式。

　　REITs输液 融资永动机？

　　所谓“越秀模式”，主要在于越秀地产与越秀房托基金之间的特殊关系。据了解，越秀房地产投资信托基金是越秀地产于2005年分拆旗下广州白马大厦、维多利广场裙楼、财富广场及城建大厦4个物业打包所组建，并由此实现在香港上市，成为了中国首家上市REITs。

　　基于母子公司的关系，越秀房托基金成功上演了这出“蛇吞象”的戏码，据悉，收购广州IFC作价包括总代价88.5亿元、开发贷款45亿元，以及少数股东权益9000万元，合计134.4亿元。这较其最新评估值153.7亿元折让约13%。

　　在此交易完成后，越秀地产未来还将透过不少于24亿元的递延基金单位，使得对越秀房托基金的持有权益增加至近50%，与此同时，越秀地产负债率由45%下降至33.8%，另增加48亿的现金结余可为日后的项目投资作准备。越秀地产方面还表示，未来或再注资予越秀房托基金。

　　对此，北京大学房地产开发研究基金中心研究院刘艳对和讯房产表示，实际上，越秀房托基金规模在这场关联交易后也更加壮大，而越秀地产则成功地实现了变相融资，这种“资产自销式的融资模式”在未来将能源源不断地为越秀地产的资金池“输血”。

　　此外，有专家更是对和讯房产直言不讳地指出，单就越秀的REITs运作模式来说，毫无弊端。不过，前提还有，选择和什么样的开发商合作就决定了房地产基金会遇到什么样的经营风险。

　　值得注意的而是，短期而言，越秀房托基金的交易确实仍存一定风险。一方面广州IFC的租金收益率将使得越秀房托基金的股东权益摊薄，尤其是中小股东。另一方面，越秀房托一向持有二、三线物业，因而有股东担心越秀房托基金难以承受广州IFC的体量。此外，交银国际报告称，不计入出售广州IFC的收益，将越秀地产期内核心盈利预测分别下调2%和5%。

　　“越秀只是个案 难复制”

　　“从国际经验来看，REITs是大势，但越秀模式只是个案，其他内地房企很难去复制。”刘艳解释道，一方面，越秀的最大优势在于其深远的布局，就如同万科一直以来在住宅标准化上的深耕细作；另一方面，更多的房企则还受到资金规模的限制。

　　“越秀模式”难以被复制的关键也不完全在于其长远的战略布局，更重要的是，内地房企还受制于当下国内的金融环境。

　　据了解，REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，因此普遍采用公司制基金的组织结构，但我国的基金证券投资基金基本被限定在契约型的信托范围内，而我国REITs在性质上更像是私募。

　　“在我看来，股权基金才算是纯粹的房地产基金。”专家指出，值得注意的还有，目前我国房地产基金全年估计也就四五百亿的规模，这在短期内很难给地产全行业资金“解渴”。

　　此外，即使内地企业有资本实力以及上市基金的支持也做到越秀地产这样“名正言顺”。业内人士指出，按常理，国内企业不能将国有资产打包在境外分售，即使房企与国内上市基金合作也不可轻而易举完成如此大规模交易。

　　但是，越秀的关联交易却不同，据悉，整个越秀集团属广州市国资委下企业，除了政策支持，越秀地产和越秀房托基金本身都属于香港上市企业。

　　未来房企 资本运作为王

　　由此可见，内地房企要充分利用地产基金融资是道阻且长。但随着银行信贷持续紧缩，房企融资的尴尬境地更加凸显。

　　相关调查数据显示，我国大约有70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，房地产融资渠道单一的缺点显而易见。尽管，央行在此前不到一个月的时间内连续两次下调贷款基准利率，但政策却从未向对房地产企业敞开资金口。

　　刘艳指出，在发达的资本市场，企业融资渠道按权重划分，排在首位的是基金投资，其次企业资金分别来自投资银行、保险公司，最后才是商业银行，然而在我国恰好相反，这也反映基金业还有广阔的前景，而其中REITs则是对以银行为手段的间接金融的极大补充，也是房地产金融走向成熟的必然选择。

　　专家也认为，要避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，房企亟需拓展更为多元化的融资渠道，REITs是一个理想的途径，且房产投资信托基金本身具备分散风险的特质。房地产金融化的过程不会影响到金融体系的安全性。

　　“到2015年房地产行业还将经历一次洗牌，房企思维若还像过去‘个体户’一般局限于拿地、开发、销售等传统环节，则将被淘汰。”刘艳指出，未来应更注重在资本运作模式上深耕细作。

　　在刘艳看来，深化资本运作模式的首先要借助外能，加强资本顾问团队的建设；其次，加速公司重组，精化主要业务；此外，建立或发挥地产基金的融资渠道。在加强资本运作的基础上，房企不能忽视销售对回笼资金的根本性作用。