房地产基金或成房企未来融资主要模式

　　在当前融资环境趋紧的情况下，地产企业对资金的找寻更为敏锐。一则房企引入基金的公告，再次将人们的视线聚焦到房地产基金上来。

　　7月30日晚，阳光城集团股份有限公司公告表示，拟与歌斐资产管理有限公司（下称歌斐资产）签订《合作框架协议》，引入9亿元基金合作投资福州厦门项目。

　　“这仅仅是与我们合作的一个项目。”8月2日，歌斐资产表示，目前公司PE基金募资总额约在23亿元人民币左右，未来地产基金部分融资或将超过这一数字。

　　由于地产基金能够将社会投资资金从需求端（买房）转移到供应端（建房），因此，也得到了专家的普遍认可。多位业内人士在接受本报记者采访时表示，“地产基金有较大的发展空间。”

　　而不同的金融创新产品，正在推动地产融资模式由信贷支持为主向地产基金支持为主，这也将带来房地产行业转型的新一轮变革。

　　房企融资新宠

　　“房地产基金的兴起，与房地产其他类融资渠道受阻密切相关。”一位业内人士说，随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，增加了房地产私募基金的机会。

　　这一观点得到了多位专业人士的认可。

　　“现在整体房地产融资环境还是相当困难的。”专家说，现在房地产市场风险很高，预售禁售令传闻使得项目的运转有很大的不确定性，同时由于民营经济获得资金的成本较高，对一些开发商而言，如果不是迫不得已，一般不愿意采用高成本的融资。现在银行项目贷款难，在房地产信托风险加剧的情况下，整个融资渠道受限。地产基金在这个时候起到了补充的作用。

　　机构认为，相较于房地产信托产品，房地产私募投资基金有两大特点，弥补了房地产信托的不足：一是周期较长，通常在5年以上，可以跨越经济周期；二是一旦跨越经济周期，则投资项目未必选定某个具体项目，而是建立储备项目池，所有符合条件的项目都进入储备项目池。在有交易对手、有备选项目的情况下，可以先募集基金，找到符合条件的项目，即可迅速出资。

　　业内人士表示，房地产行业一直是资金需求比较大的行业，当前楼市调控环境下，房地产企业的资金会更紧。这给REITs（房地产信托投资基金）与PE（股权投资基金）带来了机会。REITs主要是投资拟上市公司项目，通过上市获取利益；PE则是待地产项目建成后退出获利。

　　在他看来，今年仍然是地产行业的一个艰难年，地产企业普通缺少安全感，有更多的企业倾向于使用PE。“虽然它的成本高一点，但相对来说更具有短期内解决问题的效果。从这个角度看，PE对地产企业更有一些实质性帮助。”

　　开发商转型投资人

　　除了独立的私募股权投资公司在积极创建房地产基金之外，大型房地产商也成为房地产基金的另一参与主体。

　专家认为，对于投资人而言，REITs以固定回报的方式获得收益，保证投资人的稳健收益。每年的收益能够达到18%～20%，甚至更高。这使得不少地产开发商愿意拿出一部分资金投资到地产基金里面，转型成地产投资人。

　　据了解，“开发商+PE”是目前最普通的模式。初期，一般是开发商和国外PE等金融机构合作。复地投资集团和金地集团则是地产企业里面的典型代表。复地投资集团首席执行官周纯表示，复地就曾和摩根士丹利、荷兰国际集团（ING）等金融机构合作成立过五六只地产基金。

　　房地产市场的持续调控使得万科、复地、金地、华润、滨江等知名企业，在融资渠道纷纷受阻下，开始通过房地产私募基金解决百亿元资金缺口问题。

　　一位最近参加某地产基金研讨会的业内人士说，保守估计，目前北京至少有几十家房地产私募基金公司，全国可能达到上百家，这一数字还将进一步扩大。

　　业内人士认为，在目前环境下，依附开发商设立的地产基金有其自身的项目优势，可以让基金在短时间内迅速成长起来，其缺点是容易产生利益输送。

　　地产基金的高额回报，同时使得多家第三方理财机构，纷纷发力地产基金业务。据悉，诺亚财富从2012年3月21日开始启动TOP 50地产母基金，希望通过这一全球创新的金融产品，推动地产融资模式由信贷支持为主转向地产基金支持为主。

　　此前诺亚财富公布的募资总规模为100亿元，而目前仅募集到10亿元，因此，有人据此判断地产基金举步维艰，对此，诺亚财富相关负责人在接受本报记者采访时表示，TOP 50地产基金是计划分几期募集的。目前第一期的设计规模为40亿元，基石基金设计规模为10亿元，因此，募集速度与原设目标基本一致。

　　地产基金未来或转投不动产

　　“和海外相比，中国房地产基金市场还有很大的发展空间。”专家说，未来地产基金或将成为地产企业的主要融资渠道之一。

　　专家认为，REITs也是房地产企业整体做大、迅速发展的商业模式。在中国，部分房产企业存在融资难的问题，不得不考虑民间借贷等方式。中小地产企业本身正在进行一些不规范的融资，有可能涉嫌非法集资。虽然目前国家政策允许民间借贷，但这不受广大的法律保护。如果把上述集资行为转化为基金形式，由专业的公司——地产股权基金来管理，把过去借钱的人放在公司下面，资金运作将更加方便，募集规模也将更大。

　　以PE为例，资料显示，全球目前房地产私募基金所管理的资产超过5000亿美元，占整个全球股权私募基金约20%（2.5万亿美元），是私募基金行业的一个重要投资领域。很多著名的全球金融机构，包括黑石集团旗下的房地产私募基金和喜达屋集团、摩根斯坦利房地产基金等，都拥有房地产私募基金。

　　“未来一段时间的投资机会将集中在地产基金。”市场机构表示。

　　专家认为，房地产基金的未来，在商业领域，从投资房地产开发转为投资不动产会更多一点，而转为投资不动产能否成功，很大程度取决于租金回报率和房地产市场能否进入一个比较理性的状态。