房企多头并举解资金荒房地产行业或迎洗牌

      近日，绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金引发关注。而地产行业年报、一季报中库存高企、利润亏损、负债承压的密集发布更使得市场对房地产资金链产生担忧。

      专家表示，在调控持续背景下，房地产企业库存压力不减，龙头房企纷纷降低开工面积计划、销售目标增长率。除了通过降价促销回笼资金之外，房地产企业还通过出让股权等渠道融资，这将有利于推动产业升级，或迎来行业“洗牌”。

      一、量价齐跌，房地产企业库存、资金链压力较大

      国家统计局日前发布数据显示，1至3月，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1至2月份回落4.3个百分点；商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额8672亿元，下降14.6%。

      一位大型房地产企业销售总监对记者表示，与去年相比，一季度房地产企业销售量下滑，库存增加，一些开发商采取降价的措施以价换量，但是价格下去，量却没显著上升。

      截至3月底，中原地产研究部监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米，与上月基本持平。

      一季报显示，包括万科、中海、保利、恒大、龙湖在内的十大标杆房企，一季度的销售总额依然突破千亿元，达到1181.77亿元，但同比去年仍出现12%的下滑幅度。

      在已经公布一季报的超过公司中，半数以上出现净利润亏损、预减或首亏等情况，这其中不乏保利地产、招商地产等行业标杆龙头企业。

      在四大龙头房企之中，除万科一季度业绩仍然维持同比增长外，其余三大龙头一季度业绩均较去年同期有所下滑。万科一季报显示，万科一季度确认收入103亿元，同比增长近三成，而净利润为13.95亿，同比增长15%，利润增速明显放缓。

      保利地产2012年一季度实现净利润5.37亿元，同比下降23.52%；招商地产今年前三月归属于上市公司股东净利润4.29亿元，同比下降23.5%。

      此外，区域性房地产公司也出现业绩下滑，例如，华丽家族公司一季度归属于上市公司股东净利润3794万，同比下滑89%。

      在存货方面，数据显示，四大龙头企业一季度末存货总量高达4956亿元，占整个房地产行业存货总量的六成以上，沉重的销售压力推动各龙头房企加速促销走量。

      房地产企业现金流也是公众关注的焦点所在。从一季报来看，四大龙头企业均手持超过100亿元以上现金，现金流在处于相对健康的状态。

      专家表示，从持有现金与年内到期债务比率来看，总体来说标杆房企的现金状况依然于安全边际之上，但安全性较2010年底有所减弱。

      与行业龙头形成鲜明对比的是，二三线地产企业流动性较差。例如，冠城大通和荣盛发展一季度末分别持有6亿元和16.3亿元现金，但对应的一年内到期债务则分别为12亿元和52.3亿元，现金链压力巨大。

      二、调控不放松，房企负债高、资金紧张

      销量下滑，库存承压，而房地产行业调控持续，银行对开发贷款依然收紧。4月13日，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

      专家表示，目前各家商业银行仍严格贯彻房地产调控政策，严格执行第二套和第三套房的房贷政策，不会对去库存产生太大的影响。

      而近日杭州金星房地产开发有限公司申请破产一案，引发中小房企贷款风险问题，不少银行对房地产贷款慎之又慎，市场消息称有银行下发文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。

      除了中小型房企，大型房企的短期债务压力加大。以保利公司为例，一季度末保利地产净负债率124%，较年初基本持平；而账面现金较年初下滑，且短期借款及一年以内到期非流动负债占现金比较年初上升。

      分析人士称，房地产业目前负债主要是银行贷款、信托、房地产基金、私募债和民间借贷，这些债务在今年年中将引来一波相对集中的到期还款，房地产行业将继去年末后迎来新的一轮资金压力，届时开发商降价跑量或许会更加频繁。

      中国房地产业协会副会长朱中一表示，当前的房地产市场处于量价齐跌情况，市场观望情绪浓厚，房地产企业资金普遍紧张，不少企业负债上升，中小房地产企业更是处于进退维谷。

      资金紧张，调控压力不减，不少房地产企业开始大举融资以备不时之需。据链家地产市场研究部数据监测，一季度有24家房企出现融资行为，其中单笔融资规模超过10亿元的达到17宗，包括自身以及全资子公司的、银行贷款、等方式，融资总额超过700亿元。

      三、多头融资，房地产企业获奖迎来洗牌

      存货量快速增加、负债持续攀升、资金链愈发紧张，三者相互影响，银行贷款受限背景下，多家房企开始通过信托产品、出让股权等多渠道融资。

      据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，随着房地产信托产品的集中到期，2012年开发商将面临巨大的兑付压力。

      与此同时，监管部门对于房地产信托产品监管日趋严格。从去年5月开始，银监会多次对部分信托公司进行关于房地产信托业务的“窗口指导”。2011年9月，银监会对房地产信托再次发力，要求各地银监局逐笔监测3个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险。

      在此背景下，出售股权成为房企获得资金的另一途径。中原地产数据显示，2011年股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。

      我爱我家房产经纪公司市场研究部经理李琛表示，出售股权一方面是企业资源互补，各取所需；另一方面可以强强联手，提升企业综合实力。“这是企业为发展寻求战略合作的一种表现，今年股权出售或将更加频繁，而房地产市场可能会随之洗牌。”她说。

      以绿城中国为例，市场低迷，企业出让部分预期利益换取发展机会。而绿城中国的优势是项目的精品化设计及项目的高效开发管理，并购企业通过与绿城合作，将获得产品设计、管理经验、专业人才等方面的优势。

      李琛说，股权转让增加，不但可以增加资金回笼，更是房地产企业在市场低迷状态下互利互惠、联合过冬的举措。房地产企业并购将促进行业规范发展，专业细分。