2000亿元信托今年到期6000多家开发商或出局

这个春天有点冷

　　房企的春天似乎远远没有到来。　

　　自2010年4月“国十条”颁布以来，房地产市场在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，渐入寒冬。　

　　而当2012年的春天到来时，资金链已然紧绷的房企却还将迎来到期信托支付这一场暴风雪。国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。　

　　分析认为，房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。　

　　上火　

　　房企急“找钱”　

　　“我们老板这几天忙得很，基本上都是忙着筹资。今年钱不好借啊！”在一家小型房企做设计的小林表示。记者试图亲自找这位“忙人老板”聊聊，被小林拒绝。最近，即将到期信托让许多房企负责人很“上火”，一方面债主逼债步步逼近，一方面到处筹资钱难借，沉寂一时的开发商融资再度火热起来。　

　　要么断臂求生　

　　要么向民间借贷　

　　根据小林透露，像他们这样的中小开发商在本轮楼市调控中最受伤。政策调控一方面卡住购房人贷款，资金回笼受影响；另一方面，又把开发商资金来源收紧。　

　　“我们这样小的企业不可能去股市套钱，银行在政策调整之后，也不愿意再给我们贷款。中小型房企要么把项目卖掉，断臂求生，要么向民间借贷，渡过难关。但民间借贷成本高，时间短。所以现在老板很‘上火’。”小林感慨，同往年相比，今年的钱实在不好借。　

　　今年以来，忙着筹钱的开发商又多了起来，从中小企业到大型巨头，从A股公司到港股公司，新一轮融资的帷幕似乎已经悄然拉开。　

　　1月份12家房企融资238.5亿元　

　　南丰集团1月融资6.5亿美元。2月6日，瑞安房地产宣布计划通过全资附属公司，发行一笔优先票据用作资本开支、收购发展及还债等用途。同日，九龙仓公告表示近期将发行一笔规模为6亿美元的担保票据。评级机构标普披露，中海近期也正在进行一项债券融资行动。　

　　而据中国指数研究院信息粗略统计，仅今年1月份万科、华润置地、金科、凯德置地、名流置业、广宇集团、瑞安房地产等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。　

　　安信证券邹文军指出，在房地产开发资金来源构成中最重要的三个部分分别是：企业自筹资金、销售现金回款(定金与预收款)和贷款。　

　　而影响企业资金来源的最大的两个源头是银行与购房者。

　　下雪

　　房地产信托产品进入密集兑付期

　　而让很多包括大型开发商在内的房企感到头疼的还有即将的信托支付。有机构预计，今年仅房地产信托到期的额度就达到千亿元级别。有消息透露，部分地区的银监部门甚至已经开始对所处辖区的信托业展开检查，提前防范风险。

　　国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。孙建平表示，2010 年以来，房地产信托大规模发行，特别是2010 年3 季度和4 季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5 年期到3 年期之间，尤其是两年期的产品居多，平均期限1.9 年，多数产品在2012 年到期。

　　兑付压力将持续到2013年

　　根据国泰君安统计结果，今年总到期规模达到1758 亿元，整年兑付规模较大，其中季度高峰在三季度，为716 亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。

　　“对过多依赖信托融资的公司来说，大量的到期支付无疑又是一场暴风雪。”东莞一位房企副总对记者表示。

　　孙建平也指出，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价的房地产市场设计的，比如回报率指标一般在15%~20%。而房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。因此，从2011 年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013 年。