银行私募信托“谈房色变” 缺钱房企用股份换现金

　　4月,济南凤还阁院开发商失踪。11月,济南舜耕名筑开发商音讯全无。随着房产调控的深入进行,开发商资金链空前紧张。在上海,万科降价,在杭州,绿城一度传出破产消息,在合肥、海口等地,一些小开发商跑路。这个冬天,开发商如何应对?本报记者深入采访,带来大量鲜活的一手信息。

　　12月2日凌晨2点多了,开发商孙明亮的办公室依然灯火通明,他的员工在门口排队等候汇报工作。而在他的楼下,四五辆出租车排起了队等活。一名的哥说:“我们认识他们董事长的车,只要他的车在,他们员工常一两点下班。”

　　房企轮番攻关贷款

　　银行始终不松口

　　孙明亮说,他们目前正操作一个项目,总建筑面积超过30万平米,计划回款总额20个亿,现在回款约1个亿,“现金押到土地上了,项目快要转不动了”,而年底将至,大笔材料款、工程款,工人工资需要支付。　

　　济南另一开发企业负责人习磊也承认,现在尤其是中小型企业,手里有在建工程的日子过得很艰难,而且这些中小企业很难从银行获得贷款。习磊说,就在前一段时间,他们得知济南一家银行有一部分贷款额度,公司全面出动轮番攻关,银行却始终不松口,到现在不了了之,而以前,各家银行在他办公室门口排队。

　　这种说法从济南一家股份制银行得到证实。这家银行的信贷部负责人吴旭称,他们只在今年上半年做过一两笔房地产开发贷业务,业务对象还是中海、绿地这样的大开发商,下半年房地产开发贷业务就停了,“主要是没有额度了”。

　　王超是一家国有银行的房贷业务员。他说:“我以前的主要工作是开发新客户,现在首要任务要盯住老客户,对已保项目进行全程监控,密切关注这些开发企业的动态,配合风险管理部门及时识别、防范、化解风险。”

　　今年11月份,一家股份制银行总行风险管理总部编发的《风险管理工作参考》明确提出:“上收房地产贷款审批权限,由总行审批”；“降低或控制房地产贷款占比”；“对于房地产开发贷款不得实施借新还旧、展期和延长贷款期限”等。

　　找钱项目太多

　　吓跑山西煤老板

　　“不出钱你谈什么合作!”开发商吴杰挂掉电话后,非常恼火地泄愤。这通电话,吴杰苦口婆心地谈了半个多小时,跟省内一家大型企业畅谈合作前景,得到的答复居然是“合作可以,只要不出钱,股权置换等方式都可以谈”。

　　这场面,在中原地产投资顾问总监薄夫利看来似乎习以为常。薄夫利从背包里拿出厚厚的一摞材料说:“这是胶东行的部分成果。”这些材料是清一色的青烟威地产项目,规模大的超过100亩,规模小的三四十亩,有的已经开建,有的拆迁还没完成,他们都迫切地希望能找到合作伙伴。

　　11月份的胶东行,薄夫利交了“白卷”。薄夫利陪着一个山西煤老板考察山东市场,在济青烟威走了一圈,结果前前后后几十个项目找上门来,这场面吓跑了山西投资客,“也许是大环境不好,也许是找上门来的项目太多了,这次考察以没有结果而告终。”薄夫利笑着说,其实此行很低调,如果大张旗鼓地广泛撒网,找出2000个项目也不成问题。

　　确实是这样。统计数据显示,11月份,济南商品房成交急剧萎缩,其中11月21日到11月27日,济南全市共成交商品房768套,环比前一周减少了524套,环比下跌40.56%。而调查机构提供的数据显示,10月份,青岛住宅成交面积同比下滑56%。

　　在这次考察中,薄夫利受到威海一家开发企业的“重托”,这家企业希望薄夫利能帮助他们,与省外一些投资机构、有实力的开发企业取得联系,卖掉一部分股权,换回现金。

　　民间借贷

　　只能解一时之渴

　　时间回到10月中旬的一个周六,在山东大学中心校区一栋教学楼内,一场关于中小房企如何找钱的专题讲座正在进行。教室里已经座无虚席,两侧过道上,也站满了听众。

　　济南西部的一家开发企业营销负责人李鸿伟说,10月份前后,济南有些开发项目与金融机构商谈,希望以发行信托基金等方式募集资金,但发售信托基金门槛很高,包括他们在内的绝大部分中小房企达不到发售信托基金的条件。

　　而在此期间,一家小地产企业因贷款遇阻,向信托公司融资一到两亿,信托公司研究之后也觉得风险太大,拒绝为其融资。这家小开发商再向私募伸手,结果私募开出的条件是:年化收益率要在20%以上,不然就不做。

　　“只要能拿到钱渡过眼下的难关,有的开发企业已经管不了利息有多高了。”据李鸿伟介绍,由于楼市前景并不乐观,敢于接盘的企业或资金少之又少,有些项目被迫通过年利率30%以上的民间借贷融资,“不借,很快就要倒下了；借,还有辗转腾挪的可能,但除此之外,又有什么办法呢?”李鸿伟说。(应采访对象要求,文中部分被访者姓名为化名。）