易宪容：新五条透露的房地产调控走向

　　新五条的内容与年初出台的新国八条增加的内容不多，只在新国八条的基础上，在房价控制目标制、保障性住房建设、住房限购等政策、土地供应政策及住房租赁市场政策有进一步的强调。不过，新五条的出台也透露出政府房地产政策的新资讯。

　　显示调控方向和决心不变

　　首先，从2010年国十条开始，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，希望通过这些政策遏制房地产投机炒作，挤出房地产泡沫，让住房的价格回归理性。可以说，这些房地产政策是起到一定的作用，特别是今年以来住房按揭信贷政策全面收紧，更是对住房投机炒作致命的打击。但是，由于政府的房地产政策目标与房地产政策意图存在严重的冲突，即政府希望通过政策的调整让住房市场回归居住功能，同时住房作为经济增长的宏观调控工具不弱化，因此，房地产宏观调控后的效果与房地产政策目标相差很远，房地产市场主体(地方政府、房地产企业、住房投机炒作者等)为了保护其既得利益，往往会采取与房地产政策目标南辕北辙的行动。而且一旦经济形势有风吹草动，这些房地产利益主体往往就会通过舆论工具要求房地产政策放松。比如，在当前经济形势存在很多不确定及经济增长有放缓迹象的情况下，这些房地产主体又开始放言要求房地产政策松绑，又要求房地产政策如2003年及2008年那样的大逆转。因此，新五条的出台尽管增加的内容不多，但却向房地产市场明确表示，2010年以来的内地房地产政策不会放松，反之这些政策会进一步落实及细化，政府调控的方向及决心不会改变。

　　其次，新五条要求把住房限购政策扩展到最近房价上涨过快的二三线城市。这条政策有人解读为新五条房地产政策的进一步收紧。但是，我的理解与此不同。因为，还是在年初新国八条出台时，政府把住房限制政策作为一项重要的房地产政策推行时，我就撰文指出，政府希望用更多的行政干预来遏制住房的不合理需求或住房投机炒作，不仅成本高，而且起到的作用也十分有限。而且，住房限制令也发出了一个明确的信号：购买住房一本万利，如果投机炒作者能够突破限购令购买更多的住房，那么就很容易暴富。试想，一二线的居民能够通过购买更多的住房一本万利，那么对那些还没有推行限购令的城市，购买住房不是很好的赚钱机会吗？

　　其实，今年以来，二三线城市住房价格还在上涨，并非是一线城市的住房投机炒作者把市场转移到二三线城市，而是二三线城市居民受限购令启示也开始炒作当地住房了。尽管新五条要求把住房限制政策推广到二三线城市，对这些城市住房不合理需求有所限制，但是当我们房地产一年的效用期都达不到时，只能说明这些政策是如何短视。同时，也说明了中国房地产泡沫已经真正地向全国蔓延了。

　　房地产市场预期未变

　　第三，当前内地房地产调控为何会如此艰难？最为重要的是，政府的房地产政策工具取向一直没有改变。可以说，从2010年以来，政府看到房地产泡沫的危害及风险，也认识到房地产投机炒作对房地产市场及中国经济的危害，但是房地产政策的工具性不变，即从2003年以来，房地产业一直成了政府增长的重要工具，或可说是中国经济“房地产化”。现时，房地产市场调整不是要挤出房地产泡沫、打击房地产投机炒作，而是要稳定房价；房地产市场调整不是要让飙升10年上涨近10倍的房价回归理性，而是要让房价增长放缓来保证GDP增长不下降；增加保障性住房的建设不是为了城市弱势居民解决最为基本的住房问题，即保护他们的基本居住权，而是不少地方政府把保障性住房变为掌权者的福利。由于政府房地产政策的目的性与工具性严重，房价要回归理性，挤出房地产泡沫，当然是不容易的。