地王风险初现：项目无利润或低价入市

  6月4日，龙湖地产有限公司公布，该公司于5月30日，以25.389亿元的挂牌底价完成对金名城置业有限公司100%股权及22.02亿债权的收购。金名城置业拥有的南京鼓楼区滨江江边路地块，为2010年中冶全国总价地王的一部分，彼时楼面价为5900元/平方米，4年后，龙湖收购均价为6600元/平方米。

  地王易手，是楼市下行通道最触目的风景。

  地王之困

  早在2013年龙湖地产业绩发布会时，龙湖地产董事长吴亚军就预测称，“在三四线城市，一些激进或者实力偏弱、融资渠道窄的开发商，一定会遭遇来自市场的压力。这里存在一些并购机会。”

  中冶2010年9月竞拍获得的滨江1号和3号地块，成交价分别是121.41亿元和78.93亿元。2012年拿下2号地块后，3幅土地连成整体，总面积达到236万平方米，总价256.54亿元，是南京名副其实的总价地王。

  今年2月，滨江1号、2号地块分别转让给东南亚深富公司和上海证大，楼面均价约10900元/平方米。而龙湖的收购价比前两者降低3400元/平方米。

  如果说中冶南京总价地王的转让，更多与中冶资金和操盘实力有关，那么，其他地王的主要障碍是来自市场。

  5月31日，位于番禺的超级大盘亚运城项目开始降价。这个总地价高达255亿元的全国地王项目山海湾，推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/平方米，较项目去年15000元-16000元/平方米的售价，降幅超过30%。

  在市场调整期，地王所面临的压力逐渐凸显。业内人士预计，2013年下半年以来逐渐出现的地王面临的困境尤其显著。

  在北京，保利地产所收购的蓟门桥地王至今尚未入市。这幅地块已经多次推迟上市的时间表。

  2013年7月23日，中粮地产通过70轮现场竞价，以23.6亿元总价及配建3.3万平方米公租房的条件，竞得北京孙河组团的地块，楼面均价超过4.8万元/平方米。随着周边龙湖、泰禾所竞得地块陆续入市，中粮地产所竞得的孙河地王何时对外销售，至今没有任何消息。

  数据显示：2013年下半年来，在全国40个一二线城市合计出现了总价及单价地王60宗。其中一线城市地王数量超过30宗，以此将地价推向新的高度。

  土地市场逐渐降温

  分析认为，地王项目现在面临两难困境。一方面，相比一般项目，地王的高地价决定了企业必须快周转。但目前市场环境下，高周转与高定价不可能同时出现，而这会导致房企在今年很难推动地块入市；另一方面，地王项目入市时间一旦推迟至2015年，资金成本又会上涨，何况明年市场预期也很难太乐观。

  专家认为，2013年下半年出现的地王，当时企业普遍乐观预期2014年房价至少还有30%以上的涨幅，但这一预期已经不太可能出现。预计2013年下半年以来产生的全国地王，基本将面临无利润的市场风险，其中有的项目如果资金成本高，可能被迫选择低价入市。

  在地王项目面临困境的同时，土地市场也开始降温。

  数据显示，5月，10个典型城市土地成交建筑面积1907万平方米，环比增长10.6%，同比下降27.6%。5月，10个典型城市土地成交均价为3031元/平方米，环比下降27.9%，同比增长4.2%，增幅收窄近60个百分点。

  专家分析土地市场再度遇冷的原因，一方面，由于去年年底大量购地，多家大型开发商土地储备仍较为充足，在房市价下行压力下，拿地热情会大幅减弱；另一方面，5月份多个城市土地供应严重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出现土地供应面积同比大幅下降的现象。吴晓君认为，2014年1月将成为本轮房地产短周期的地价最高值。

 分析认为，在银行信贷紧缩持续，市场基本面开始转为“以价换量”的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等，这四类拿过“地王”的企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，有的可能已经面临资金链断裂或债务违约的风险。