经济下行房地产多空对峙寒流乍现

　　“降”字无疑成为了一季度经济数据中频现且最抓人眼球的字眼。

　　一季度GDP增速降至7.4%，房地产投资增速大幅下降至16.8%，商品房销售面积同比下降3.8%，商品房销售额同比下降5.2%。

　　国务院总理李克强4月16日主持召开的国务院常务会议认为，今年一季度，我国经济开局平稳。经济增速、就业、物价等主要经济指标处于年度预期目标范围，没有越出上下限，经济运行继续保持合理区间。

　　然而，在即将迈入夏季的当下，房地产投资、销售以及房企融资数据，都令人感受到了些许寒意。

　　“我感觉房地产的冬天要来了。”分析表示。

　　不太理想的经济数据

　　4月16日，国家统计局与中国人民银行相继发布了2014年一季度经济数据、房地产开发销售数据以及社会融资数据。其中，备受关注的一季度GDP增速如市场所料出现下降，至7.4%。

　　“这个增速是正常的，今年主要还是以稳为主，我们预计今年GDP增速能达到政府预定的7.5%的增长目标。”兴业银行首席经济学家鲁政委在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　“但未来的下行风险仍不可忽视。尤其是在目前房地产行业承压的背景下，二季度经济还将继续下行。”报告认为。

　　的确，流动性紧张下楼市持续下行。房地产行业无论是销售数据还是投资数据，都已出现疲态。

　　1～3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1～2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1～2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。

　　与此同时，资金来源增速再度大幅回落，资金状况加速恶化。

　　1～3月资金来源增速6.6%，继1～2月增速下滑14.1个百分点之后，再度下滑5.8个百分点。除此之外，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个贷增速分别为20.4%、9.6%、-3.6%、0.1%，增速较1～2月回落4.4、3.0、9.9、2.8个百分点，仅利用外资降幅有所收窄。

　　在销售、资金来源等先行指标持续下行背景下，徘徊在高位的投资增速最终大幅回落。

　　一季度房地产投资增速由去年三季度的19.9%大幅降至16.8%，3月房地产投资单月增速由19.3%降至14.2%。各类型物业增速均呈现回落，办公楼降幅较大；各区域增速均回落，中部降幅最大。房屋新开工面积继续大幅下滑25.2%，降幅收窄2.2个百分点。

　　受房地产投资放缓拖累，固定资产投资继续下滑，一季度固定资产投资同比增长17.6%。

　　从数据上来看，房地产形势的不妙已经不再是个别区域的个别现象。

　　楼市多空对峙

　　几个数据反映出房地产行业正面临着多空对峙的僵局。

　　4月17日，财政部公布的数据显示，一季度全国财政收入3.50万亿元，同比增长9.3%，增幅逐月回落，各月增幅分别为13%、8.2%、5.2%。地方财政收入增长11.8%，扣除与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税、土地增值税的增收后增长约8%。

　　财政部在解释财政收入增幅回落的原因时认为，除了营改增试点范围扩大，还有三方面影响了收入增加：一是工业生产、消费、投资、企业利润等与财政收入密切相关的指标增幅均有不同程度回落；二是工业生产者出厂价格指数（PPI）降幅扩大；三是近期商品房销售额增幅回落。

　　同一天，商务部数据显示，受住宅销售放缓、上年基数较高等因素影响，居住类消费回落。

　　与此同时，国有土地使用权出让收入10802亿元，同比增长40.3%。

　　而统计局公布的70城市3月房价变动情况显示，和2月相比，70个大中城市中，价格下降的有4个，持平的有10个，上涨的有56个。

　　在二手住宅市场，和2月相比，70城市中有14个城市交易价格下跌，另有14个城市交易价格持平。

　　一面是宏观经济趋缓，一面是房地产价格坚挺；一面是房企坚信市场会回暖，一面是消费者抛售二手房或持币待购；一面是房地产市场成交量下降，一面是土地成交额大幅激增。种种背离的经济现象预示着，供求双方正在进行复杂的博弈。从中国房地产报此前对市场基本面的了解来看，购房者的担心来自房地产行业是否进入冬天，而房企的信心则来源于认为重点城市，观望情绪不会长期持续，刚需仍会支持楼市回暖。

　　纠结的数据，以及各地楼市半遮半掩的打折促销手段，让房地产接下来的方向扑朔迷离。消费者是否真的会像业界期望的那样，按捺不住重返市场拉动交易？

　　拐点将至？

　　“我首次开始从趋势上看空房地产行业。”鲁政委表示。

　　“宏观经济形势的不景气，必然会对房地产行业产生不利影响。银行信贷收紧，也使得不少房企融资受限。再加上中国房地产市场本身存在一定问题，供给需求不均衡。有些区域已经明显供大于求，像温州、杭州等大幅度降价城市就是如此。”全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜在接受中国房地产报记者采访时分析称。

　　诚然，在中国房地产市场，城市分化已愈发明显。“一线城市北上广深，市场需求存在，还是比较乐观的；二线城市则出现了区域分化，不好一概而论；但三四线城市普遍堪忧。”专家预测道，房地产市场的拐点可能到了。

　　市场层面的反映则首先从温州、杭州的降价潮中初露端倪。

　　自温州房价连续下跌30多个月后，杭州降价潮也多次触发。先是今年2月18日，位于杭州城北的德信北海公园首次宣布降价，降幅3000元／平方米。此后，又有包括开元房产集团、华元房产集团等不少开发商加入降价促销大军。这波降价潮非但没有停止势头，反而有愈演愈烈之势。

　　经济的波动和下行总会引发人们对于“调控”的各种期待与猜测。面对着承压前行的中国经济和房地产市场，是否会再现大规模经济刺激政策成为人们关注的又一焦点。2008年，中央政策曾以4万亿货币供应量投入金融市场，从而也带来了房地产市场的暴涨和经济的迅速复苏。然而，这种方式带来的地方债高筑、金融风险等负面效应至今未能消除。

　　“不要再用这种注入流动性的短期刺激政策，有害无益。原来的短期刺激后果还没消化完，现在再刺激，只会让情况更糟。政府应制定促进产业长期发展的战略，如城镇化，通过配套产业链发展拉动消费。”姜炜分析道。

　　经济形势的不景气会带来房地产行业的下滑，反过来，如若房地产行业泡沫破裂，也将拉低整个经济的运行态势。不少业内人士担心，届时恐怕真的会引发经济危机。

　　“中央到了要解除限购限价限贷政策的时候了。房地产还是要靠市场调节，而不适合行政干预。如果能取消限购，还原房地产市场本质，将对市场是个提振。”专家分析称。

　　“可以采取差别化政策，一线城市可以部分解除，二线城市可以解除限购，三四线城市不但应该解除限购还应该适当给予政策支持。”专家进一步呼吁道。现金流是关键

　　“房企拿地要谨慎，高价地已经到喊停的时候了。企业经营中应更重视资金链，谨防资金链断裂。销售上应采取更灵活策略，价格上不一定非要卖高价，该降就降，能生存下来最重要。”专家告诉中国房地产报记者。

　　曾在杭州降价潮中参与楼盘降价的开元旅业集团副总裁、开元房产集团总经理孔伟良在接受中国房地产报记者采访时表示，“不止是杭州市场，近两年房地产形势都不会太好。在今年这种形势下，任何一个房企都应该加强现金流管理，尽快回笼资金。对现有项目该打折还是要打折。否则，一个项目，今年能卖到1万元，明年可能连9000元都卖不掉了。”

　　不过，在这种形势下，仍有房地产开发商在大规模攻城略地，如近日泰禾集团斥资51亿元在北京大兴黄村连拿两幅地块。

　　“我觉得目前所谓楼市崩盘的说法并不严谨，事实上，只有缺乏产业支撑和配套的‘被城镇化’区域与‘空城’存在崩盘风险，良性发展的三四线城市和需求旺盛的一二线城市仍表现可期。我们所拿地块都是市场预期和区域价值看好的城市和重点区域，是对未来和风险进行了充分评估后作出的举措。”一位福建本土开发商在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　“拿地也很正常，采取什么样的策略与企业对市场判断有关。在一线城市拿地，风险应该会比较可控，而且对于房企而言，要持续发展，也不能不拿地。关键是对拿地区域的选择。”姜炜则这样认为。

　　时间会检验一切。

　　可以预计的是，因去年众多开发商的大量拿地，今年新推盘将大量增加，而在流动性紧张格局下成交释放将继续承压。随着开发商资金压力的继续上升，如若未来金融政策限制未有缓解，开发商将不得不以价换量。