楼市下行压力大龙头房企或率先降价

　　日前，一知名外媒头版发表了题为《中国楼市气球瘪了》的文章，文中称，越来越多的证据表明，数十个中国二三线城市的楼市过度开发已经“失控”。事实真的如此吗？恰逢一季度经济数据陆续发布，南方日报记者以公布的数据为基础进行多方调查走访，力图呈现楼市全貌，对楼市未来走向进行分析展望。

　　根据国家统计局发布的一季度国民经济数据，全国房地产开发投资增速下滑，全国商品房销售面积和销售额的同比下降等情况引发各方关注。但国家统计局分析认为，虽然一季度总体房价均价有所变化，但变化不大，总体稳定。

　　事实上，今年以来关于中国楼市的“崩盘论”、“拐点论”已经流传了一段时间，也有不少传言预测政府或将松绑调控政策。多位业内人士指出，虽然楼市和中国经济都面临下行压力，但远未达到“崩盘”程度。

　　●解读

　　部分指标降幅小于2012年

　　弱势开局不等于拐点已到来

　　国家统计局最新公布的数据显示，一季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，较去年各月19%以上的增速出现明显回落。；全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%；全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。

　　房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等楼市多项核心指标出现下滑，引发外界的强烈关注。而对于房地产投资对固定资产投资的影响，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运也坦言，一季度房地产投资增速下滑确实是影响固定资产投资增速下滑的一个原因，初步测算，因为房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。

　　此前，随着杭州、常州等城市部分楼盘降价，有关中国房价将迎来拐点、中国楼市面临崩盘等“拐点论”、“崩盘论”一时流传甚广。不过，对于一季度的楼市相关数据，多位业内专家认为，今年房地产市场虽是弱势开局，但远未达到“崩盘”的程度。

　　专家就指出，一季度楼市成交量价以及行业景气度确实出现下滑，但这实际上在预期之内，“崩盘论、拐点论均属夸大其词”。他指出，从绝对值来看，目前楼市仍处高位，未来房地产行业会保持总体降温、增速收窄的态势，二、三季度的数据相较一季度可能略有恢复。

　　此前，住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林曾表示，今年房地产市场看上去是一个弱势开局，所以市场上出现了各种观点，但楼市崩盘论不成立。他指出，之所以有观点认为今年开局楼市不好，主要是和去年同期对比所致，而去年同期则不是一个正常状态。

　　南方日报记者整理了过去几年的统计数据发现，今年一季度全国房地产开发投资的增长速度较前几年确实明显回落，但就住宅投资增长速度而言，2013年一季度为21.1%，不仅高于今年一季度的16.8%，也超过了2012年一季度的19.0%。

　　而更引人注目的两个指标“全国商品房销售面积”和“全国商品房销售额”，2014年一季度增速分别下滑了3.8%和5.2%，虽然较2013年一季度高达37.1%和61.3%的增速差距巨大，但回落程度却远低于2012年一季度13.6%和14.6%的负增长。

　　●预测

　　一线城市或继续限购

　　大型房企或率先降价

　　在日前举行的博鳌论坛上，国务院总理李克强表示，中国经济开局平稳，总体良好。对于外界猜测是否会出台新的刺激政策，李克强明确指出，“我们不会为经济一时波动而采取短期的刺激政策，而是更加注重中长期发展，努力实现中国经济持续健康发展”。

　　此前，住建部曾发布2014年调控思路，外界普遍解读为今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或“双向调控”思路。专家表示，从过去几年房地产调控政策的经验来看，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策仍然不会改变，2014年调控政策将呈现“差别化”的特征。

　　“热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求。”专家说，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，甚至还可能“阶段性”强化执行。

　　“从短期来看，当前政策层面应该是基本围绕‘自住需求’进行点式微调，仍然是支持合理的市场需求，而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市限购逐步退出等这些尺度较大的措施。”专家分析说。

　　他认为，在库存量偏大的城市或区域，普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。“比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控或将允许‘试探性’的定向宽松政策出台。”

　　“在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。”专家分析，“从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略”。

　　他预测，大型房企会针对全国范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取降价措施，通过降价清盘尽快回笼资金。

　　“在地价上涨幅度放缓或部分城市回归理性的市场背景下，土地市场竞争相对没有去年下半年那么激烈，对于品牌房企来讲，反而成为其拿地换仓的机会。”专家分析，从品牌房企的布局策略来讲，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，因此品牌房企未来将会更积极在一二线城市拿地，尤其是拿地段位置较好的地块，以加速回归一二线城市，实现其合理的市场布局。