楼市“双向”调控最大特征：“调结构，稳供求”

　　2014年“两会”开幕，期间，住建部部长姜伟新提出：今年房地产政策“双向”调控。

　　随后，全国政协委员、住建部副部长齐骥今天就“双向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　齐骥透露，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。齐骥同时对杭州部分楼盘降价的事件做出回应：杭州楼盘降价后，所有楼盘都销售一空。所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑，而不是大的问题。

　　那么，住建部副部长齐骥透露出什么样的“双向调控”思路？“双向调控”思路对于2014年房地产市场来讲意味着什么？在这样的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些特征？

　　专家认为，“双向调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致，楼市“双向”调控最大特征是“调结构，平衡供求”。具体来讲“双向调控”思路主要有四点：

　　第一、从城市角度结构性调整，供求关系不同的城市“差别化”对待。

　　总体来讲，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行。

　　对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控相对会定向宽松，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。

　　对于供求关系相对较为合理的二线城市，调控政策与市场将拥有更大的自主性，或许会允许“试探性”的定向宽松政策出台，以刺激市场进一步好转，因此，这些城市市场在今年会有一个比较好的成长空间，但是，后期也有可能面临阶段性调控收紧的风险。

　　第二、调整土地供应结构，影响中长期楼市供求关系。

　　2014年，热点城市的供地政策会有比较明确的商品住宅建设面积的结构性要求，会通过增加中小套型配建面积等措施结构性的调整调节热点城市的供求关系。在这个阶段，也会继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧

　　比如南京、广州均出台“限地价，竞配建”的土地出让政策，其最终还是通过增加中小套型的商品住宅供应，调节楼市供应结构，缓解房价过快上涨；北京也推出了限价商品住房用地，增加中小套型商品住宅供应。

　　同策咨询研究部总监专家认为，总的来看，2014年政策层面将强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，结构性调整城市之间、不同细分市场之间供求关系，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。

　　此外，针对2014年年初市场发生的变化，“两会”期间官方对于“双向调控”思路表现相对偏中性，并没有过多行政性的限制措施，一方面这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，另外，也和楼市调控思路转向市场化、长效化有关。

　　因此，根据当前官方表态及过去历史经验，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。