地方政府让渡利益是自住型商品房调节房价关键

　　近日，北京市国土局相关负责人介绍，今年北京供应的住宅用地中，将有三成住宅用地建设自住型商品房。然而，由于地方政府并不希望土地出让收益缩水，自住型商品房在稳定房价预期上的作用，恐怕会大打折扣。

　　被寄予稳定房价预期厚望的自住型商品房是北京去年下半年推出的新政，相比以往的单限房，竞拍自住型商品房的游戏规则有所创新。当竞买报价达到合理上限时，不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场竞报配建自住型商品房面积的方式确定最终竞得方。

　　这就意味着，地方政府并不是通过降低土地出让价格，而是希望通过提高出让土地的自住型商品房建设比例，来完成加大向中低端消费群体供应住宅的目的。

　　然而，在总量有限的土地供应格局下，房企为了在僧多粥少的竞争中拿地成功，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积。对此，北京万科副总经理肖劲在接受媒体采访时指出，对于购房者来说，可以买到的普通商品房将会越来越少。而纯商品房用地僧多粥少，必然使得纯商品住宅的地价成本越来越高。

　　以去年11月21日北京市出让的朝阳东坝地块为例。在竞价阶段触及上限51.35亿元之后，几家参与竞价的房产商进入竞争自住型商品房面积阶段，恒大地产最终以投报11.2万平方米自住型商品住房面积胜出。

　　如果撇开限价房、自住型商品房以及其中的商业用地，该地块商品房部分的楼面价或将高达5.5万元/平方米，如果和商业部分平摊的话，商品房部分的楼面价约为4.9万元/平方米。预计未来售价将在7~8万元/平方米。而周围在售商品房的售价仅在4万元/平方米上下。从这个角度来看，自住型商品房的出现，很难起到稳定房价上涨预期的作用。

　　在价格设定上限的条件下，用商品房用地配建一定面积自住型商品房的方法让房企竞标，只能使得越来越多的房企向上调高自住型商品房面积，以成功竞标。然而，在房地产卖方市场形势之下，最终的成本只会转嫁到购买普通商品房的消费者身上。

　　李嘉诚在不久前接受媒体采访时表示，“内地的地价已经太高，公司以高于市值的价格也无法投得土地，已经蕴含着风险。”由于土地成本是房地产开发成本的最重要组成部分，作为土地唯一出让方的地方政府，如果不让渡自身的部分利益，利用自住型商品房稳定房价上涨预期可能再次失败。