房企拿地策略分化 行业集中度进一步提高

     1-7月，全国房地产开发企业土地购置面积约1.8亿㎡，均价2350元/㎡，同比增16.3%，处年内较高水平。其中，7月全国53个重点城市楼面均价3030元/㎡，环比涨28%，同比涨59%，均价创年内新高。

        值得注意的是，总价排名靠前、占地面积较大的地块通常是被大型房企拿下，楼面价最高为28497元/㎡。土地成交单价排名靠前地块大部分却被中小房企拿下，其中又以民营企业为主，楼面价最高超5万元/㎡，房企拿地策略分化日趋明显。

房企拿地策略分化 中小房企频繁高价拿地

        据统计，截止8月25日，今年楼面价地王是苏州吴中经济开发区商服地块，楼面价高达51046元/㎡，6月被吴中经济技术发展公司以5550万元竞得，该地块占地仅1812.1㎡，建成后预计均价超7万元/㎡。此外，在土地单价成交排名前20名中，中小房企占16家，楼面均价31523.6元/㎡。其余高价拿地的大型企业也并非专注房地产开发的龙头企业。

        在总价地王方面，由于地块面积大，对企业要求高，所以排名靠前的地块基本被大型房企或央企、国企拿下。数据显示，截止8月25日，全国总价地王为华润以109亿元竞得的深圳前海6.18万㎡商业地块，建筑面积超50万㎡。在总价地块前7名中，其中6幅均为万科、绿地、中海等大型房企竞得，楼面均价仅13977元/㎡。

中小房企资金承压 行业集中度提高

        数据显示，在已公布半年报的65家房企中，15家营收下降，24家净利润下降，其中大部分是国兴地产、宋都股份等中小房企。

        事实上，随着近年调控逐渐深入，中国房地产业两极分化现象愈加明显。万科、中海、碧桂园等大型房企，资金实力雄厚，抗风险能力强，在融资、拿地、销售等方面有较大优势，市场份额逐年递增。据统计，万科、中海、雅居乐等十大房企上半年拿地金额约1019.5亿元，占据全国市场份额近10%。

        与此同时，中小房企由于实力有限，近年在拿地上更倾向于三四线城市，但这些城市盈利空间有限，现在库存较大，楼市基本处于买方市场，加上银行偏好大型房企，小房企融资难，资金普遍周转不畅，所以不得不以价换量，导致企业利润出现下滑，资金链持续绷紧。

       鉴于此，中小房企今年开始转向利润较高的一二线城市，但因资金实力有限，大面积地块很难和大型房企竞争，所以冒险争取总价低、面积较小、楼面价较高的地块。

        但在楼市调控趋紧，房贷利率上升、公积金贷款额度紧张等影响下，市民购买力有限，房价难大幅上涨。中小房企获取高单价地块后，或将做成高端项目，但这并不契合国家支持中小户型普通商品住房建设的政策，调控下项目很可能很滞销；若建成普通商品住房，定价太高，销售将不畅，定价太低，公司很可能亏损，企业难以为继，从而使得行业集中度进一步提高。