“新国五条”调控失灵房地产行业亟待改革

      数据显示，2013年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.1个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。

　　面对市场，楼市调控之手俨然失效。与被称史上最严厉的调控并行的是房价越来越高，与此同时，不断刷新纪录的地王层出不穷，暗示着未来房价还有更多的“上涨空间”。

　　“现在要关心的是能不能从死胡同里钻出来。”分析表示。

　　“房价疯了”

　　调控已经失去了其应有的意义。“北京的房价涨幅最大，6月份以后北京的房价上涨17.6%，另外广州和深圳是16%，上海是14.4%，这几个城市应该说北京是完全贯彻‘新国五条’也完全地推动了房价的上涨。”孟晓苏说。

　　再往前一点，7月18日，国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别是63个和55个，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别是69个和68个。

　　面对越调越涨的房价，不知道华远地产董事长任志强是喜还是忧。2012年底，任志强在公开场合预测2013年楼价走势时，强调调控不仅没有让楼价得到控制而且3月后会暴涨。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁8月初在京表示，目前一线城市房产泡沫并不严重，未来房价还将上涨。他认为，北京、上海等一线城市集中了教育、医疗等大量优质资源，未来房价还将上涨。

　　一线城市房价越调越高的规律不断被证实，中国社会科学院学部委员余永定形容，“中国房地产‘疯了’”。

　　有业内人士认为，高房价的问题并不是出在调控政策和执行层面，甚至也不是出自楼市本身，而是出在土地财政和超发货币。

　　公开数据表明：2003年7月末，广义货币供应量M2余额为20.62万亿元，而到2009年12月末，M2余额达60.6万亿元。到了2013年，这个数字已经突破100万亿元。

　　因此，有评论家认为，调控与否其实并不重要，重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任。“控制货币，房价就是无源之水；货币超发，房价就是有本之木。”

　　对此，央行调查统计司司长盛松成并不赞同外界“高房价是‘印’出来”之说。在中国房地产报刊登的《房价和货币供应量没有直接联系》一文中，盛松成认为“房价并不决定于货币供应量”。换言之，盛松成认为，在房价剧烈上涨的幅度中，有相当一部分与超发货币有关。但客观地说，超发货币会带来房价上涨，但在过快上涨部分（即远远跑赢CPI的房价涨幅部分），与货币供应量无关。

　　盛松成解释，从全球范围来看，货币与房价上涨并不总是保持一致。一方面是由于房价上涨与M2的增速并不总保持一致；另一方面，全国范围内货币完全自由流通，但各个区域的房价涨幅却不尽相同，各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。这些都表明，房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产的供求关系。

　　“供求关系”

　　最近这5年房地产调控一直在“限”字上做文章。原来打压供给，现在限制需求。孟晓苏认为，事实证明这种调控已经进入了死胡同。

　　“人口增长、国民收入增加、城市化发展、国际需求等因素都会提高房地产市场的需求，同时房地产又受稀缺性、垄断性、基本价值的不确定性等供给因素的制约。”在盛松成的文章中，他认为，房地产价格取决于供需状况。

　　“影响房地产供给的因素主要有：房地产的自身价格、生产的成本、生产的技术水平、相关商品的价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响房地产需求的因素主要有：商品自身价格、替代品与互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者的预期等。商品价格由商品供需关系决定。供大于求，价格下降；求大于供，价格上升；供求平衡，价格稳定。”他说。

　　2013年4月，中国社科院发布国内房地产蓝皮书，同样指出：国内大城市房地产供需不平衡。该书预言房价继续攀升。蓝皮书认为，从经济学的角度上讲，不论是即将出台的房产税抑或是限购、限贷，从本质上解决不了深层次的供需矛盾。而中国房地产真正的出路，还应该是通过加大保障房供给力度，来弥合供需矛盾，用市场的理性模式来满足人们的基本需求。

　　大量数据表明，一线大城市北京、上海等依然“刚需”很强。王石曾说，北京、上海等大城市房价居高不下的重要原因是各种优势资源集中得太多了，供不应求而导致房价居高不下。

　　“我曾陪同领导去东北考察，在大连房价两三万元/平方米，而在沈阳，房价多在8000~9000元/平方米。我对比两者后发现，沈阳到处都有房地产企业在开工建设。”一位监管部门的高管告诉中国房地产报，开车在北京转几圈，就会发现开工项目寥寥无几。“本来就供不应求，开工量还很少，房价怎么能不涨呢？”

　　而任志强也屡次强调，现行调控政策是不成功的，最大的失败是没有增加普通商品房的供给。商品住宅加上保障性住房结果是新开工面积完全的负增长。

　　分析表示，房价应与经济相适应，如果就业是好的，人民收入水平是提高的，实体经济是上升的，这种情况之下的房价上升是良性，但如果房价一枝独秀地往上涨，这是一种恐慌，不是好事。

　　必须从调控转向改革

　　“过去的10年，对房价的调控政府采取了很多的办法，但是其结果并不是很理想。”聂梅生直言。

　　“有很多外部因素不是房地产调控政策所能够解决的，需要依靠下一步的深化改革。”住建部政策研究中心主任秦虹接受本报专访时也表示。

　　在秦虹看来，房地产调控只能解决它本身的问题，还有很多问题不是调控政策能够解决的，但是它对房地产的价格影响特别大。如相关领域的、制度层面的、社会层面的改革。

　　住建部住房政策专家委员会副主任专家认为，要促进房地产市场健康发展，既要搞好房地产调控，更要通过改革，建立长效机制。对此，他提出了四点建议：

　　首先，土地制度必须要改革。调控难的背后，包括供地制度和管理的缺陷、居民投资渠道缺乏以及保障房短缺、管理不善。

　分析认为，必须要改革现行的征地制度。

　　只要土地还单方面掌握在地方政府手中，并且作为地方财政收入的依仗，目前的供求关系就无法转变。但也正如黄小虎所说，要改革现行征地制度，就要考虑如何解决地方财政问题。

　　其次，投资渠道必须改革。

　　“还有什么比投房地产更保值的呢？”一位投资人士在接受中国房地产报采访时反问。在实体经济陷入低迷，理财投资无处可去的情况下，房地产成为唯一保值增值的投资品。

　　除了专家所说的“居民投资渠道缺乏”之外，企业投资渠道的匮乏更为致命。在6月份“钱荒”事件后，聂梅生认为此轮“钱荒”也正是民间资本未进入应有的领域，而是大量进入产能过剩领域及地方融资平台所致。

　　“铁路、能源、金融、电信、医疗、教育……如果这些垄断领域都能对外开放，企业投资和居民理财还会蜂拥入房地产吗？”一位金融界高管认为，只有通过改革打破国家垄断，房地产行业才能进入正常发展轨道。

　　再次，需要推进金融改革。加快推进利率市场化，同时放开资本管制，鼓励企业走出去。

　　最后，要建好、管好保障房，搞好相关制度建设。

　　“历史上的楼市调控没有一次是正确的。”任志强不止一次公开表达这个观点。中国房地产报记者在7月底碰到任志强时，他仍然坚持这个观点。

　　今年3月底，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房地产改革进入了深水期、攻坚期，需要决策者的历史担当，“已经形成的既得利益是无处不在的，怎么样在这方面处理好改革，需要拿出更大的决心和勇气”。

　　“中国已经到了任何一项改革都会触动既得利益的时候。”贾康强调，处理好这些问题，还需要更高的水平和智慧。