2012年楼市先抑后扬一二线城市引领销售回暖-中地会

数据显示，2012年前11月，全国商品房销售达9.17亿㎡，同比涨2.4%，预计2012年楼市成交再创新高已无悬念。

【中地会观察】

近期房价上涨会招致更严调控吗？

本刊讯 2013年首周，广州十区二市成交量达2228套，全市成交均价上涨8.2%，达13893元/㎡。数据显示，元旦小长假期间，北京签约1044套，同比上涨83.2%。全国主要54 个城市楼市新建住宅签约达8438套，同比上涨16.8%。

地产大炮任志强日前在一个论坛上谈到今年房价时说到：本来想说暴涨，大家都有意见，我就说稳中有升吧，升多少就不知道了，也许一个劲的就升下去。

近期市场持续回暖，人们对房价暴涨担心立刻多了起来。人民日报近日发文指出，实现楼市稳定压力不小。专家表示，房价上涨速度过快或涨幅过大都有可能招致更严厉调控。

对于元旦楼市成交火爆，业内人士认为网签数据有一定的滞后性，实际上上述数据反映的是去年年底楼市呈现的翘尾行情。整体来看，在2013年一季度，楼市回暖的趋势还有望延续，房价出现暴涨的可能性不大，不过，2013年楼市温和上涨的可能性非常大。

　首先，政策层面上并没有放松调控，房价不可能暴涨。中央经济工作会议明确强调将继续坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部部长姜伟新日前也表示，如果地方政府因为放松调控而导致房价快速上涨，将对这些城市进行约谈，直至问责。姜伟新指出，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。并表示有关部门始终紧盯市场变化，研究相关政策储备。

因此，从政策层面看，楼市调控不会放松，限购、限贷这两大核心政策还将继续实行。整体住房需求释放仍以刚性住房需求为主。房价暴涨的可能性不大。

其次，楼市库存整体仍处较高水平，库存去化仍是重要工作。近期虽然在成交带动下北京、上海、南京、广州等地库存均有不同程度下降，但整体仍然处于较高水平。截至2012年11月末，全国商品房待售面积达3.36亿㎡，大约占用近2万亿元资金。近三年房地产的存货总量一直处于增长之势，2010~2012年中期房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。

数据显示，2012年深圳楼市新房成交4万套，新增预售共6万套，全年剩余2万套新房批而未售。加上10、11年的剩余，这三年来新房库存4.4万套。而杭州2012年底库存上升到25690套。

由于存量仍在高位，房企拿地规模和开工速度并未出现同比提升。房企在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势仍保持了相对谨慎的态度。这体现在各房企近期的经营策略上，在供应、定价方面总体仍倾向平稳。

　第三、建立房地产市场长效调控机制已成共识，近期不大可能出台调控措施。随着近期楼市升温，不少人认为限购、限贷并没有达到预期目标，相反却导致供需矛盾进一步加大。人民日报发文指出，尽管严厉的调控政策已持续了3年，但一些城市住房供应不足，尤其是适合刚需的普通住房供应不足等结构性矛盾依然存在， 2013年房地产调控成效的判断标准应从追求“抑制房价”这一短期目标，逐渐过渡到追求市场长期平稳健康发展这一长期目标。

日前，住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一。实际上，住建部配合发改委进行此项工作已经半年有余，在此期间，双方以及相关部委进行了多次会商。

　因此，从各方面看，2013年房价出现暴涨的可能性不大，短期内应该不会出台调控措施。

（廖聪志本刊副总编）

2012年楼市先抑后扬 一二线城市引领销售回暖

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