楼市三大悬念待解房价、土地、调控谜团重重

      在过去的2012年，在严厉的调控政策之下，楼市一开始就坠入寒冬，而后又逐渐转暖，到了年末，再现翘尾行情。走进2013年后，楼市将出现何种变局？

      销量高攀房价会否跟进

     回首过去的一年，楼市销量虽时有震荡，但全年都比较平稳。去年2月是传统的淡季，七八月淡季也不淡，销量攀上一个制高点，而“金九银十”延续了这种高位态势，到了年底的最后两月，又出现了一波明显的翘尾行情。

     这种逐步上升的市场曲线在武汉体现得淋漓尽致。由于刚性需求的大量涌入，武汉楼市从去年3月开始就逐渐回暖，持续至7月，当月销量已创26个月新高，到了10月，前10个月成交量已超过2011年全年。去年全年总成交已超过13万套，创最高历史纪录。

     与此同时，房价总体上比较淡定，其间个别地方虽有小幅温和的上涨，涨幅也并不高。特别是开发商持续的“打折促销”策略，让房价始终处于相对平稳轨道。

     “最近，部分地方似乎出现了一些回暖迹象，但市场并不存在价格大幅反弹的基础。”专家认为，由于调控力度不减、商品房销量居高不下等原因，供需双方难以达成一致的乐观预期，房价难现大涨的动力。

     不过，也有人表示了不同的看法。资深人士表示，房地产企业差钱的困难正在好转，库存量也持续减少，而新开工面积却在负增长，意味着房屋供应量偏紧，市场需求量仍很巨大，价格自然往上走。

     另一方面，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，销售或将继续当前的“火热”，并带动房价回升上涨。

     土地市场会否进入“暖冬”

     先冷后热，是去年土地市场的真实写照。上半年，土地拍卖量跌至谷底，成交量较2011年同期下降三成以上，流拍、延期成为土地市场的普遍现象。但第四季度起，形势悄然出现逆转。伴随新房销售的逐渐回暖，开发商资金压力有所缓解，拿地热情明显增加，推动土地成交量步步回升。从去年11月开始，各地“地王”大戏轮番上演，土地市场看似也进入了“暖冬”。统计显示，在刚刚过去的一个月，北京、上海、广州、深圳等城市均有“地王”涌现。

     “目前，开发商拿地热情与三年前的狂热相比，已理智了很多，整体拿地价格并不高，底价成交仍是土地市场主调。”专家直言，“地王”项目大多由实力雄厚的大企业取得，而一些小房企资金链仍然紧张，面临着库存压力和成本困境，甚至只能卖地求生存。

     业内人士认为，近期土地市场集中成交的重要原因是房企资金压力的缓解，预计随着商品住宅成交量持续上升，土地市场也将加快复苏，特别是土地价格并未大涨的情况下，开发商对后市预期也比较乐观，拿地热情仍将高烧。

     楼市调控步入何方

     住建部近日明确表示，今年将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。

     许多市场人士表示，住建部这一表态，很明显是给当前部分城市房地产市场重新出现的“过热”苗头泼了一盆冷水。

     但是，2013年楼市仍将面临一定程度的政策压力，新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素将给房地产业带来一定利好，房地产调控政策将根据经济环境进行适当的微调，以促进发展，保障民生。

     “不过，城镇化不是房地产化，房地产有其自身的发展规律和发展阶段，未来不可能再现过去那样的暴利，而是转入利润均衡、以质取胜的时代。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说。

     相对城镇化，更引人关注的是房产税最终能否落地。张东表示，房产税逐步扩大试点的时机已成熟，但什么时候推出还要看各方的利益权衡。“房产税最重要的作用，不在于降房价，而在于增加投机成本和投资成本，打击炒房，保护和引导普通商品房的消费，确保老百姓的住房权。”

     武汉一大型房地产企业老总告诉记者，在制定公司今年计划时相当谨慎，对于调控政策几乎不抱松动的希望，销售收入目标比去年仅有微小的上调。他认为，今年可能出台政策完     善土地供应制度、鼓励开发中小户型住房、增加住房有效供给、严格商品房预售管理、推进城镇个人住房信息管理系统建设等。