土地制度变革前夜旧改成开发商重要方向

　　土地制度变革前夜，旧城改造已经成为各大房企的重要投资目标和发展方向。

　　对于一线城市而言，通过旧改释放城中心的土地，提供更多的住宅和商业供应，成为迫切的课题，而对于开发商而言，城市中心的土地可以扩大市场占有率，且有助于提高利润。

　　“旧改不是简单粗暴的拆迁，如何平衡利益是关键。”12月8日，在中国旧城改造高峰论坛，佳兆业集团总裁金志刚说，不管选择原地回迁还是选择货币补偿，都要尊重和满足业主要求，同时也要兼顾市民利益及开发商利益。

　　11月，华润置地宣布在深圳布局5大旧改项目，涉及土地1000万平方米。

　　本报记者获悉，万科今年以来在广州、深圳分别获取了一个旧改项目，共计改造面积59万平方米，而之前万科已有多个旧改项目经验；招商也在8月份与深圳市百旺股份有限公司签署合作意向书，将进行深圳南山区牛成村的改造开发，旧改范围达3.3平方公里。

　　此外，作为老牌的旧城改造企业佳兆业，已经在全国布局了十余个旧改项目，土地储备超1000万平方米。

　分析认为，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。2010年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，供地郊区化的趋势已非常明显。

　　深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平表示，经过30年发展深圳建设用地的规模已经占到全部陆地面积的46%，很快就将触及硬约束的上限。在这种情况下，二次开发对于深圳的重要意义不言而喻。

　　专家指出，对于房企来说，旧城改造有效提高房地产市场供应，有助于企业扩大大城市市场占有率，必然成为房企的战略性选择，以及企业未来的利润增长点。

　　但是，不是所有的开发商都有能力做旧改，只有那些资金雄厚、综合能力强的企业适合投资旧城改造业务。

　　关于旧改的资金沉淀问题，佳兆业总裁金志刚认为，旧改资金是分期投入的，资金成本会因为周期长而升高。但旧改项目地段好，土地的增值也能为企业带来较大的利润。此外，旧改项目如果占地大，本身也有再融资的功能。

　　专家分析，从目前来看，涉足旧城改造的典型企业主要分为三类：首先是深耕区域、有旧城改造经验的民营企业，典型企业代表如佳兆业、绿景等，企业拥有丰富的本土资源和开发经验，谈判合作有优势；其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企，比如华润、招商等，易获得地方支持；三是具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基。