土地市场局部回暖 资信房企表现活跃

      9月6日，万科33.06亿元竞得合肥约51万㎡地块；10月17日，中海地产55.88亿元竞得杭州三宗地块，面积达15.30万㎡；10月31日，佳兆业6.75亿元竞得成都一宗面积约6.09万㎡地块。紧接着第二天，佳兆业2.75亿元竞得上海嘉定区一宗面积为6.88万㎡地块。

      在上半年房企以价换量及近期地方政府大力推地下，从8月开始，土地市场逐渐回暖，部分房企开始在全国斥巨资购地。

     一二线城市供需两旺 土地市场回暖初露端倪

     北京9月土地出让金达257亿元，创北京单月出让金第二高；广州9月土地出让金也达42亿元，环比涨420%，成交面积约162万㎡，环比涨73%。据统计，三季度北上广深4个城市住宅地出让金共414.7亿元，环比涨355.7%，溢价率达23.12%，是2011年调控后最大值。

     进入10月，土地市场热度不减。据统计，10月土地市场供应量年内首次出现同比增长，全国300个城市共推出土地3242宗，推出面积13326万㎡，环比持平，同比增8%。

     综合看，8月以来土地市场回暖，呈三大特点：1、全国商品房库存高企，但房企拿地积极性依然高涨：数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积33048万㎡，环比增378万㎡。与此同时，万科、中海、碧桂园等10家龙头房企今年前9月拿地金额达931亿元，仅三季度拿地金额就达572亿元。2、土地成交仍以低价、底价为主，部分城市仍出现土地流拍：例如，11月8日，武汉拍卖26宗土地，除一地块溢价出让，其中5宗流拍，其余地块均以底价成交。3、拿地大多数为资信强企，中小房企目前仍以去库存、回笼资金为主，在土地购置上仍较谨慎，例如，资金链紧张的沿海家园以及盛高置地，近期有抛售项目或者卖地求生的情况，此时若要拿地几无可能。

     近期土地市场火热有四方面原因

     近期土地市场火热，主因有四方面：1、今年5月以来，全国楼市总体量价齐升，给市场带来良好预期，房企资金链也得到缓解；2、地方政府财政吃紧和稳增长压力下，土地出让金再次成了地方财政收入重要支撑点，同时也为新一轮经济刺激计划提供资金储备；3、为完成全年土地供应计划，确保下一年土地指标，多地在下半年加快土地供应；4、一般情况下，长期土地供应和库存负增长，都会导致后期房价上涨，因此，为巩固调控结果、平抑房价，地方政府增加土地供应也是必然。

     土地市场尚未全面回暖 房企拿地进一步分化

     值得注意的是，今年前三季房地产用地供应10.40万公顷，同比降12.5%；出让面积8.30万公顷，出让金1.37万亿，同比分别降17.0%和29.9%；用地流标流拍率8.3%，同比升3.6%。与此同时北京10月出现今年第四次经营性用地零成交，上海10月土地出让面积59万㎡，环比下滑15%。

     无论从土地供应量、成交面积、出让金还是流拍率等看，今年土地市场仍处较冷区间，并且目前土地市场回暖符合土地季度供应规律，也即上半年偏少，下半年逐渐回升，近期土地市场全面回暖尚早。

     此外，目前拿地多为适应力强的资信房企，它们销售稳定，知名度高，具有更强的融资能力，现在拿地符合企业战略发展需要。

     而中小房企因销售业绩一般，融资成本高，目前在土地市场表现并不积极，它们同时还面临土地储备缩减，资金链趋紧的危险。

     因此，近期土地市场火热只能局限于部分地区和房企，相比前两年地王崛起的时候，现在的土地市场更趋理性。而随着房企拿地策略的进一步分化，在土地市场上，物竞天择，适者生存的格局将愈发显现。

（作者：中地会 徐瑞文）