房地产调控需综合考虑 不能只盯着开发商利润-中地会
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房地产调控需综合考虑 不能只盯着开发商利润

证券时报  2012年10月23日

 

 

      近日,陕西省住建厅和省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。规定商品房价格不能超过10%的利润率。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。

 

  商品房价格不能超过10%的利润率,表面上看,是为了防止商品房价格反弹上涨,让价格回到合理水平。实际上,结果可能并非如此,它还有可能演变成政府给商品房利润兜底,不仅使房价难以下调,还为房价继续上涨做好了充分的铺垫。

 

  首先,中国房地产市场的显著特征就是区域性寡头垄断,区域测算住房项目成本就变成了测算区域垄断寡头的成本,最终的定价权还是掌握在区域垄断寡头的手上。虽然房地产业本身竞争是相当充分的,但由于市场进入门槛提高,特别是我国的土地和金融市场是垄断的,高竞买门槛将中小开发商拦在门外,使得我国的房地产市场,在特定的区域、特定的时间,基本上是寡头垄断市场。政府测算垄断寡头的成本,本身就很困难,更加上房地产开发企业与政府千丝万缕的关系,要得出一个真实的成本几乎是不可能的。

 

  第二,现行的土地“招挂拍”制度,使得影响房价的地价,成了一个橡皮泥,完全操之在政府。政府只需要通过对地价的调控,就会直接改变区域住房项目的成本,进而改变房价。众所周知的是,目前地方政府财政对土地拍卖收入的依赖程度,依然很高,这也是各地纷纷拍出“新地王”的根本原因所在。不断刷新的区域“地王”,实际上就是在不断刷高区域住房项目的成本。现在,又有了10%的利润率做兜底,开发商的风险顾虑就会更少,就会更加疯狂地拿地买地,不断推高房价。当然,在这个过程中,除了买房人悲催之外,政府和开发商都是稳赚不赔的。

 

  第三,调控的最终目的应该是“合理房价”。什么是合理房价呢?国外的标准比较清楚,就是当地普通居民收入所能承受的能力,量化指标就是房价与家庭收入比,一般在4至6左右。而我国的房价与家庭收入比,目前还没有一个准确可信的数字。郎咸平说,中国房价收入比达到发达国家3至6倍;谢国忠说,以房价收入比计算,中国房价全世界最高。今年5月,上海易居房地产研究院发布的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示,2011年35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间,比例接近七成。由于我国房价本身就还没有回到合理水平,政府再以10%的利润率兜底,就使得房价回到合理水平更加遥遥无期了。

 

  最后,商品房开发的成本受到地价、税收、建材、水泥、物流、人力等多个因素的影响,而目前,“成本上升”成了各个行业共同抱怨的声音,在这种背景下,房地产开发商的成本,毫无疑问也是上升的,再加上有10%的利润率兜底,岂不是说房价除了上涨之外,别无选择?

 

 

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近日,陕西省住建厅和省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。规定商品房价格不能超过10%的利润率。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。 商品房价格不能超过10%的利润率,表面上看,是
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2012-10-23 | 证券时报

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      近日,陕西省住建厅和省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。规定商品房价格不能超过10%的利润率。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。

 

  商品房价格不能超过10%的利润率,表面上看,是为了防止商品房价格反弹上涨,让价格回到合理水平。实际上,结果可能并非如此,它还有可能演变成政府给商品房利润兜底,不仅使房价难以下调,还为房价继续上涨做好了充分的铺垫。

 

  首先,中国房地产市场的显著特征就是区域性寡头垄断,区域测算住房项目成本就变成了测算区域垄断寡头的成本,最终的定价权还是掌握在区域垄断寡头的手上。虽然房地产业本身竞争是相当充分的,但由于市场进入门槛提高,特别是我国的土地和金融市场是垄断的,高竞买门槛将中小开发商拦在门外,使得我国的房地产市场,在特定的区域、特定的时间,基本上是寡头垄断市场。政府测算垄断寡头的成本,本身就很困难,更加上房地产开发企业与政府千丝万缕的关系,要得出一个真实的成本几乎是不可能的。

 

  第二,现行的土地“招挂拍”制度,使得影响房价的地价,成了一个橡皮泥,完全操之在政府。政府只需要通过对地价的调控,就会直接改变区域住房项目的成本,进而改变房价。众所周知的是,目前地方政府财政对土地拍卖收入的依赖程度,依然很高,这也是各地纷纷拍出“新地王”的根本原因所在。不断刷新的区域“地王”,实际上就是在不断刷高区域住房项目的成本。现在,又有了10%的利润率做兜底,开发商的风险顾虑就会更少,就会更加疯狂地拿地买地,不断推高房价。当然,在这个过程中,除了买房人悲催之外,政府和开发商都是稳赚不赔的。

 

  第三,调控的最终目的应该是“合理房价”。什么是合理房价呢?国外的标准比较清楚,就是当地普通居民收入所能承受的能力,量化指标就是房价与家庭收入比,一般在4至6左右。而我国的房价与家庭收入比,目前还没有一个准确可信的数字。郎咸平说,中国房价收入比达到发达国家3至6倍;谢国忠说,以房价收入比计算,中国房价全世界最高。今年5月,上海易居房地产研究院发布的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示,2011年35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间,比例接近七成。由于我国房价本身就还没有回到合理水平,政府再以10%的利润率兜底,就使得房价回到合理水平更加遥遥无期了。

 

  最后,商品房开发的成本受到地价、税收、建材、水泥、物流、人力等多个因素的影响,而目前,“成本上升”成了各个行业共同抱怨的声音,在这种背景下,房地产开发商的成本,毫无疑问也是上升的,再加上有10%的利润率兜底,岂不是说房价除了上涨之外,别无选择?

 

 

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