金九开局遇冷开发商可换个角度看市场

      国家统计局公布，8月份，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有20个，持平的城市有14个，相较于7月份，价格下降的城市多了11个。为何在市场普遍预期房价出现反弹、许多开发商摩拳擦掌酝酿涨价之际，权威部门的数据会与市场感受出现背离？

　　截至9月16日，全国54个主要城市住宅总签约为119581套，环比8月同期大幅下滑11.6%。业界人士分析，“金九”成色不足，不免会让一度信心满怀的开发商有所失落，折射出如今的房地产市场环境与以往相比，已不可同日而语。即使在传统旺季里，也不能再以过去投资盛行时期的市场表现来判断楼市走势。随着调控深入推进，市场巨变理应给开发商带来更多反思。

　　成交旺季不旺，源于有效购买力被过度透支。经过去年近一年的冰封期后，刚性需求在今年上半年降息、降准以及部分地方鼓励政策的刺激下集中释放。但是应当看到，在过去几年房价飞速上涨时，许多城市的高收入家庭手中已经有了不止一套住房，而刚性需求的释放有一个梯度过程，首先出手的必然是购买力较强的购房者，剩余的则是收入水平不高、徘徊在市场边缘的摇摆人。这部分人群对价格变动极为敏感，而且有着明显的心理价位线。以此判断，用成交量的回升作为房价反弹的论据就无法成立。

　　“金九”成交不温不火，没有出现以往的火爆，也显示出市场内购买力的不可持续性，而不可持续性源于高房价的阻挡，这应当令掌握定价权的开发商进行反思。殊不知，在调控筑起抑制投资投机汹涌潮水的堤坝后，如今遗留在市场里的刚性需求如同有限的池水，成交量持续上升抽去部分池水，相应地刚需就会减少一部分。随着需求减弱，成交对于房价的支撑作用就会逐渐消弱。因为刚性需求与投资性需求的最大区别在于，投资性需求可以因为房价上涨而无限扩大，但是有效的刚性需求却再生缓慢，即使大量外来务工人员以及农业人口在城镇化进程中进城，也会因为收入水平较低而成为保障房的需求群体，难以成为商品房成交量的支撑。而有的专家认为，城镇化和工业化是我国房地产业长期理性繁荣的有效支撑，前提在于，房价能够回调到与普通居民的支付水平相对等的位置。

　　“金九银十”开局的暗淡，预示着“量价齐涨”很可能只是部分开发商的一厢情愿。随着外围利好的效应正在逐渐减弱，以价换量成为楼市成交的唯一动力。

　　下半年一般是银行信贷规模开始收缩的时期，而且在当前稳增长的背景下，更多的信贷资金将投向国民经济中的重点领域和关键环节，相应地流入房地产市场的资金量可能会收缩。另据了解，武汉市即将启动商品房预售资金监管制度。此举意在规范预售资金管理，防止开发商卷款跑路，出现烂尾工程。由于依靠预售款滚动建设是许多房企一贯的开发方式，预售资金监管也意味着开发商的资金链将承载更大压力，开发商必须加快建设和销售速度，才能维持资金链正常运转。

　　再者，在投资性需求受限、受控后，投资者失去了入市资格，一转身由住房的需求者变为供给者，比如说在房地产泡沫较大的鄂尔多斯等地，眼下仍有大量投资客等待着出手套现。市场的供需机制已经有了彻底转变，而且短期内国家不可能放松调控，这意味着在房产税试点改革等市场化措施还未承接“看得见的手”之前，限购、限贷有可能成为调控的中长期政策取向，那么将影响的不仅是开发商目前的经营以及策略，带来的将是整个行业的巨变以及版图重构。其中包括楼市告别暴利时代，房地产泡沫被不断挤出，房企之间可能出现“大鱼吃小鱼”般的竞争态势，而并非之前即使良莠不齐，每个开发商都能从楼市盛宴中分一杯羹。

　　有专家表示，经过近几年调控，房地产市场逐渐趋于理性，购房者心理相对成熟，这使得购房行为逐渐常态化，而非季节化。如今的市场，已不是一房难求、排队抢房的时代，外有限购、限贷等政策高压，内有房企之间的激烈竞争。今年以来，杭州和广东顺德已经出现小型开发商破产事件。虽然目前温度适中的成交让许多开发商感受不到危机，但是越来越严峻的经营形势却在提醒开发商，要想在未来的市场竞争中站稳脚跟，必须提高对新的市场环境的适应能力，必须在未来的发展策略上做出更多思量。