地方政府卖地热冷思考：是当前市场多方博弈反映

　　土地是不可再生的稀缺资源，如果过度依赖土地财政，就会“坐吃山空”，经济更无持续发展可言。所以需要深化财政改革，调整中央与地方的财事权，将土地出让收入纳入预算监管，同时在有破产制度的前提下允许地方政府自主发债，破除对土地财政的依赖，把力量聚焦到优化市场环境，调整经济结构，走转型升级发展之路，这才是正道。

　　近期，在一些城市掀起了一股卖地热潮，值得关注据有关媒体报道：

　　8月13日，上海奉贤区集中推出11个板块5462亩经营性用地，此前6月25日，上海嘉定区一下子推出500公顷土地。

　　8月24日，石家庄市公开出让8宗土地使用权，均为市区热点区域地块；同日，武汉市集中推出36宗地块拍卖。

　　8月25日，土地供应一直十分紧张的温州市一次性推出52宗共计3220亩，可谓“地产盛宴”。

　　8月27日，杭州市占地达456亩的主城区7宗地块以前所未有的齐整阵容低调出让。同一天，北京市土地整理储备中心公布11宗经营性用地出让公告，将于9月17日开始竞价。

　　厦门市国土资源与房产管理局也发布公告称，将于9月7日公开出让17幅地块。

　　对这股卖地热掀起的原因及可能产生的后果，应当作理性分析和冷静思考。

　　土地、楼市、房价，三者有着天然的联系。土地市场活跃，表示楼市暖势，而楼市暖势则预期房价趋涨，这是市场的一般规律，也是人们通常的认识和心态。

　　近期的卖地热现象，确实是在楼市经受国家宏观调控后出现回暖迹象情况下发生的。部分开发商经过上半年的降价促销，手头资金紧张得到缓解，有了相对宽裕的现金流，面对楼市回暖迹象，拿地的积极性自然地开始上涨。但是开发商购地较为理性，并没有出现以前那种竞价热炒行为。我们应当认识到，近几个月楼市交易量增加是房地产开发商为了尽快回笼资金以降低售价换来的。最近一些城市房价出现回升，但与降价幅度相比，回升的幅度并不算大。目前全球经济不景气，国内经济下滑压力加大，企业面临结构性调整，从外部、内部环境和整个宏观经济形势看，房价继续上涨的基础已不存在，况且中央一直强调“坚持房地产调控政策不动摇”。所以近期房地产不大可能再度出现热得发烧，房价也难以大幅度上涨。

　　近期出现的卖地热是当前房地产市场多方力量博弈的反映。多年来，房地产市场被开发商和投机者炒得高烧灼人，房价让消费者望而却步，民怨甚多。2007年以来，中央连续推出多项调控政策，连下了几道金牌，但房价仍然没有刹车，一路上扬。为什么？地方政府的卖地财政或许是重要原因。房价越高，地价越高，反过来说，地价越高，房价越高。二者相互推动，地方财政的钱袋子就越充实，开发商、投机者也赚满腰包，受伤的是普通老百姓。直至2010年中央推出史上最为严厉的“国十条”调控措施，才使高烧的房市冷却下来，房价开始回落。去年以来，一方面企业经营困难加大。另一方面房地产调控，土地出让减少，政府财政收入压力巨大。今年前7个月我国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%。如温州市，今年1-4月财政收入分别为67.7亿元、50.7亿元、29亿元、37.3亿元。1月同比增长3.7%，2月仅增0.5%，3月和4月分别为-3.7%和-2.2%，。由于受房地产调控影响，温州去年年底以后连续多月无住宅用地成功出让，上半年温州土地成交额仅21.18亿元，同比大幅下降84%，仅完成年度计划的14.7%为了缓解财政收入的巨大压力，增加土地出让收入在情理之中，8月27日杭州市出让456亩土地获得出让金54亿元。

　　增加土地出让显然是地方政府缓解财政压力的一剂强心针，但决不是长久之计。增加土地出让给地方经济发展快速增加投入的资金，同时也容易造成城市规模无序扩张和土地的巨大浪费；由于卖地来钱快，可能导致地方政府滋生“卖地财政依赖症”，产生“寅吃卯粮”，过度负债，腐败等问题；政府在追求土地出让收益中不断提高土地价格，高地价必然导致高房价，最终由消费者老百姓卖单。有人把“卖地财政”喻之为经济体系的一个“毒瘤”不无道理。

　　土地是不可再生的稀缺资源，如果过度依赖土地财政，就会“坐吃山空”，经济更无持续发展可言。所以需要深化财政改革，调整中央与地方的财事权，将土地出让收入纳入预算监管，同时在有破产制度的前提下允许地方政府自主发债，破除对土地财政的依赖，把力量聚焦到优化市场环境，调整经济结构，走转型升级发展之路，这才是正道。