中央领导表态中频现“有效供给”未来两三年内供给堪忧

　　国务院总理温家宝8月31日在天津视察保障房建设时提出，当前房地产市场调控重要的任务是增加商品房的有效供给。

　　有效供给这个词语最近频繁出现在住建部、国税总局等部门负责人的公开表态当中，这表明，房地产调控从抑制房价转向了保长期有效供给。

　　一位接近住建部的研究专家对笔者表示，住建部监测的地方房产市场的变化情况也表明，一线城市的房地产市场正在出现供给减量和库存消化过快的问题。二三线市场的土地供给虽然可以支撑很多年的供给，但是受调控影响，二三线市场的开发商资金紧张，开发商有意控制房产供给量。

　　“一线城市的房价将对二三线城市房价有示范作用，因此一线城市的供给量对于调控大局来说很重要。”上述专家表示，住建部很关注北京等一线城市的房屋供给量减少的问题。

　　数据表明，截至9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的最低值，按照之前一个月签约套数14525套计算，可售月份仅5个月。

　　以北京四环以内房产为例，今年1-8月，北京四环内商品住宅共售出6746套，占北京楼市总销量的10.1%，成交均价为35650元/平方米，同比上涨3.7%。

　　专家表示，目前，四环内在售普通住宅以及公寓类项目有40个左右，多数集中在东部区域，这些项目售价在4-8万元/平方米不等。在西部区域，新盘项目仅有国悦府、红山世家等近10个项目，这些项目均价多数在4-6万元/平方米左右。

　　1-8月，北京四环内新增商品住宅供应共2019套，同比减少15.6%。“金九银十”期间，四环内预计入市的项目仅有5个左右，新增供应约500套，西部区域仅有“海淀九号”一个普通住宅类项目计划入市，户型集中在60-172平方米的一到四居，总价230万元/套起，定位于中高端客户。

　　上述专家认为，北京等重点城市的核心地区的房价对于整个市场有示范作用，而针对刚需的中低价房供给量却不足。

　　目前，调控部门提出的增加中低价位的普通商品房土地供应，但是今年1-8月份，房地产开发企业在一线城市的拿地很少，未来2-3年的普通商品住房供给堪忧。

　　一线城市核心地区房价越卖越高，郊区的低价商品房供给越来越少，这正是调控部门当前所担心的。而调控部门所主张的增加普通商品房供地，却面临开发商拿地积极性不足的问题。

　　北京一家开发商老总向笔者坦承，虽然北京四环以内地价很贵，但是这样的地具有稀缺性，经常是一个区域只有你一个楼盘在卖，卖多少钱你说了算，是不会亏本的，之前北京的万柳地王、霞光里地块出现高溢价，正是开发商所看重的。

　　而郊区的中低价商品房供地往往是几家开发商扎堆在一起，北京大兴天宫院地区、通州新城地区都出现了开发商2010年高价拿地，如今却面临赔钱卖房的问题。“以后3年的局势谁也说不清楚，我们宁愿拿块稀缺地块慢慢开发，不追求效率和开发量。”上述北京开发商老总说，这是目前开发商普遍心态。

　　此外，限购等严厉的调控措施是开发商们不愿意拿普通商品房地块的原因。上述专家表示，如果房地产调控整体局势和房价不出现改变，普通商品房地块是不好卖的，而要改变，又会出现房价上涨的压力。

　　因此，地方政府左右为难，卖偏远地块，卖不出去；卖热点地块，有可能出现地王，违背调控原则。