城市综合体看似避风港，实则隐藏较大风险

      根据研究，未来3至5年，国内将会有大量城市综合体陆续推向市场。

      城市综合体热的出现，除了地方政府的推波助澜、住宅市场的限购以外，还有开发商方面的多种考量，比如综合体中涉及的多种功能之间可以相互支持，降低销售及营运风险；如果销售收入大于等于投入，在销售部分卖完后，持有部分是赚来的；持有的商业物业除了带来长期的稳定回报外，还可以平衡土地增值税；核心城市或地段的城市综合体项目能提升企业形象等。

      但是，由于存在以下几个因素，其开发的背后隐藏着巨大的风险，如不加以引导，可能导致烂尾项目的出现。

      综合体对于地段的要求比普通住宅更高，如一些位于新兴区域的大量潜在供应量，受到市政建设、交通设施以及生活、商务的配套成熟度等的影响，或许在未来的商业物业招商方面会遇到阻力，并影响物业的价值回报。

      综合体或商业地产是远比住宅专业化程度更高的产品，过量的供应必然导致同质化竞争、人才匮乏、运营管理不足以及由规划不周可能导致项目空置。

      一个城市综合体能否成功，除了取决于地方政府在出让土地时答应的区域配套能否完成，还需要开发商对于区域和项目的把控，即外联公关能力。

      开发商的类似经验尤为重要。用传统的做单体的经验开发综合体是行不通的，如不懂通过整体规划和设计优化提升产品价值，一旦综合体本身硬件有缺陷，靠后期调整是无力回天的。另一方面，如果缺乏有经验的团队，后续的招商运营很难取得成功。

      政策风险也是开发商不得不考虑的重要课题。在开发前期的规划阶段，开发商应为产品定位预留足够的灵活转换空间以及未来可升级拓展空间，以便在政策或市场环境发生变化时，根据需求及时调整业态。最关键一点，市场需求是否可以消化这么庞大的未来供应。