易宪容：如何建立住房自住需求的长效机制

      目前，很多地方都推出了购买首套住房的优惠政策，如何将这样的优惠政策常态化，并建立一套保证合理、非投资投机住房消费的长效机制，也成为很多人思考的问题。在笔者看来，建立这样一个机制应从以下方面入手。

　　首先，从法律及制度上完全把住房市场界定为消费市场，住房的生产只是为了保证居民的基本居住条件及住房福利条件改善，应去除住房市场投资功能或赚钱效应。如果购买住房不能够赚钱或投资(居民房地产的投资只能限制在高档住宅、商业地产及房地产信托资产上)，那么住房的投机及投资需求立即会消失。

　　而对住房投机投资的赚钱效应，可以事前限制(比如住房的信贷差别化政策)，但更重要的是在事中及事后限制。可以不限制购买的套数，但购买后要想卖出去赚钱，就要通过严格的住房交易税(如香港及新加坡)及住房交易所得税(如日本及韩国)来限制，从而使得个人想通过住房交易来谋利成为不可能。

　　其次，广义的保障性住房体系应该包括通过优惠政策让中低收入者有能力进入住房市场的保障制度。其中，不仅仅包括当前所看到银行利率优惠及政府购买住房税收优惠，还可以通过政府以货币化的方式把住房优惠直接发在购买住房者手上。这样，既增加中低收入者进入住房市场的选择，也可减少住房优惠政策浪费性使用。

　　总之，要建立起住房自住需求的长效机制，首先就是挤出当前住房市场的投机泡沫，然后在此基础上建立广义的中国住房保障体系，对不同群体、不同居民、不同地区等采取差别化的住房购买优惠政策。这样才能保证住房自住需求释放出来。如果仅是强调所谓首套住房需求，住房投机炒作同样会盛行。因为，购买一套住房同样可用投资，只不过其金融杠杆小一些而已。