广州拟推进291个旧改项目 探索房票安置

　　近日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经市规委会审议通过。广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

 

旧村全面改造项目252个 包括150个城中村

 

　　“两个专项规划”规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式，推动广州低效存量土地的盘活再利用，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

 

　　“两个专项规划”明确，至2035年广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中，旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），采用“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。鼓励未纳入全面改造和混合改造的旧村庄（城中村）以及老旧城区推进微改造，鼓励城镇开发边界以外地区推进乡村整治提升。

 

　　“两个专项规划”还推动广州存量工业用地集聚化、园区化发展。鼓励广州低效产业用地、老旧厂房、村镇工业集聚区等存量资源更新改造，释放存量资源形成新空间供给，为新动能新产业留足空间。其中，村镇工业集聚区是广州存量用地的重要类型。至2025年广州拟推进村镇工业集聚区项目206个、总用地面积约18平方公里。同时选取3-5批村镇工业集聚区试点项目，打造超过20个村镇工业集聚区试点园区。

 

探索房票安置机制 或优先在政府主导项目中试点

 

　　“两个专项规划”提出，“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。据透露，可能会先找试点区，对政府主导型的城中村项目实施房票安置。

 

　　参与房票安置工作的房地产开发企业，由广州市住建主管部门发布信息，按企业自愿参与原则公开征集，鼓励央企、国企和有实力的民企积极参与。结算方式上，广州政府部门以分期支付的方式与开发商结算房票资金，被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%，城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%，城中村土地出让（划拨）后支付票面金额的70%。

 

　　为鼓励村民采用房票安置，广州给出优惠政策，包括给予2%-5%的政策性奖励和3个月的临迁费，享受税收减免优惠，使用房票所购买的商品住房不计入家庭限购套数，超过使用期限可兑换现金，名下已有一套商品房的村民还可将房票转让给符合条件的第三方等。

 

　　回迁房的建设周期一般为3-5年，房票的有效期为2年，村民可通过房票购买商品房，从而更快获得安置，也不必再担心项目烂尾。此外，广州老城区的部分旧改项目，由于规划限制等问题无法实现经济平衡，以往只能采用难度较大的异地安置方式，而有了房票安置，问题可迎刃而解。开发主体也能从中受益，包括降低拆迁难度，减轻现金流压力等。

 

房票安置有助供需平衡 解决主体资金难题

 

　　房票安置对房地产市场有积极影响，一方面被集中释放的定向购房需求，可以帮助去新房库存。另一方面，城中村改造项目不再新建安置房的话，住宅的总体供应量便会有所下降。以黄埔区为例，据测算，该区66个旧村改造项目，规划的住宅面积超过6000万平米，按照每年平均300万平米的商品房销售面积计算，仅融资区商品房的去化时间就超10年，如包含回迁房入市和其他商品房上市的情况，去化时间则会更长。在一定程度上，房票安置能发挥平衡供需的作用。

 

　　不过，房票安置的付款节奏较慢，意味着接受房票的项目要承担较大的资金压力。今年3月份，广州发布了做地的十条措施和工作方案，认定了7家全资国企为做地主体，将资金需求大、推进难度高的前期做地工作交给这些企业负责。房票安置被认为是做地的一个重要链条，有助于解决主体的资金难题。