房地产信托居高不下三四线城市风险敞口依旧-中地会

　　今年第二季度，房地产信托余额为12616亿元，与前几个季度相比，余额继续稳步增长，且再度创出历史新高。统计显示，今年二季度房地产信托余额占比为10.72%，相比今年一季度末的10.40%继续上升。

　　房地产信托余额占比一直处于上升状态，说明房地产信托进一步回暖。加上房地产信托余额仍然处于历史高位，在兑付压力较大的情况下，其实是向市场发出了风险预警。

　　中国的房地产行业进入调整期，上半年房地产信托却仍盘踞高位，甚至在部分时段呈现奇特的“逆生长”状态。

　　最新统计发现，今年上半年，虽然从成立规模与发行规模来看，房地产信托产品的资金规模均有小幅下滑。但业内分析人士指出，在当前国内经济呈现下行态势，且房地产行业面临政策调控的情况下，房地产信托的余额仍居于历史高位，因此2014年甚至是2015年仍将是房地产信托的兑付高峰年，市场应该对房地产信托保持警惕。

　　上半年地产信托“高处不胜寒”

　　房地产信托历来备受重视。也因此，在低迷了一段时期之后，得益于2013年房地产市场的持续回暖，以及投资者对于房地产行业及投资的乐观态度，房地产信托的发行在2013年开始再度回暖，而2014年这一态势还在延续。

　　统计发现，今年1—6月份，市场上的房地产信托产品发行规模为1628.8亿元，去年同期该数据为1634.5亿元，同比小幅下滑0.35%；而从成立规模看，今年上半年房地产信托的成立规模达1304.3亿元，同比去年的1446.1亿元的规模，下滑了9.8%。

　　“虽然，房地产信托的整体成立和发行规模都有所下降，但是在目前经济下行且地产行业前景不明朗的前提下，市场上仍有那么大体量的地产信托产品在发行和募集，值得警惕。”信托分析师表示。

　　虽然今年上半年房地产信托总体的发行和成立规模较去年同期均有缩水，但在今年第二季度，房地产信托的余额却再次创历史新高。

　　数据显示，2014年第二季度，房地产信托余额为12616亿元，较前几个季度相比，余额继续稳步增长，且再度创出历史新高。统计显示，今年二季度房地产信托余额占比为10.72%，相比今年一季度末的10.40%继续上升。而此前，从2011年三季度占比17.24%开始，至去年二季度占比9.12%，房地产信托余额的占比一直持续下降。

　　“从去年三季度开始，房地产信托余额的占比一直处于上升状态，这说明了房地产信托进一步回暖。加上房地产信托余额仍然处于历史高位，在兑付压力较大的情况下，其实是向市场发出了一个警醒的信号。”上述信托分析师再次发出提醒。

　　三四线城市风险敞口依旧

　　眼下，逐渐低迷的房地产市场正引起越来越多的关注。尤其是近两年，市场上出现兑付问题的信托产品中，除了矿产信托外，就属房地产信托莫属。尽管信托业内从去年开始就宣称开始收缩房地产信托业务，并加强风控，放弃在三四线城市的项目。

　　据不完全统计，今年上半年共有52家信托公司发行了266个房地产信托产品。根据那些已经披露具体投向的产品说明可以发行，投向三四线城市的项目达到89个，占比达三分之一。需要指出的是，在这些投向三四线城市的房地产信托产品中，虽然大部分资金是投向商业性地产项目的开发，但是仍有个别项目通过政信合作的方式，将资金投入保障房和安居房等项目的建设中。

　　对此，一理财分析师向记者表示：“相对于一二线城市，三四线城市的人口流入较少、产业相对不够发达，因此住房需求明显后劲不足，加上之前这些城市的房价已经累积了一定的涨幅，在目前房地产市场下行的过程中，三四线城市商业项目的违约风险明显增加。”

　　兑付洪峰仍未消散

　　随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2014年再度迎来兑付高峰期。

　　根据用益信托工作室的统计数据，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。2014下半年到2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年三季度455.63亿元、四季度530.40亿元、2015年一季度526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、573.69亿元。可见，2014年四季度将是该年度房地产信托的兑付高峰期，而明年三季度，房地产信托的兑付洪峰也将再度袭来。

　　此前，中国社科院学部委员余永定教授在2014年中国信托业峰会上曾发出警示，由于在信托公司的资产结构中，房地产相关的投资在信托业中的比重高于银行。因此在当前经济下行的环境中，信托业的房地产业务很可能成为中国金融机构中爆发风险的薄弱环节。

　　然而对于信托公司而言，要轻易放弃房地产业务却绝非易事。多位信托业内人士在接受记者采访时认为，作为信托公司的传统业务，房地产信托目前仍将是信托公司的重点业务之一，只是基于风险控制的需要，信托公司将会收缩房地产信托的发行规模，并且慎选交易对手和项目所在地。

　　信托分析师表示，尽管房地产行业的下滑给房地产信托业务带来更大的风险，但是随着城镇化的进行，以及一部分住房需求的释放，未来房地产信托的违约事件或将时有发生，但发生系统性风险概率不大。

房地产信托居高不下三四线城市风险敞口依旧

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