上海新增工业用地出让年限由50年缩至20年-中地会

　　上证报记者获悉，上海市出台了新版国有建设用地（工业用地产业项目类）使用权出让合同，以进一步加强工业用地节约集约利用。该合同适用于新增供应的工业用地产业项目类用地。其中规定，新增工业用地产业用地类项目7月1日起施行20年弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准。

　　此外，新版合同还对“囤地”行为进行有效打击，要求一般情况下，土地获批后2年之内项目就得竣工，否则将面临被收回风险；同时规定土地不得整体或分割转让，以打击市场以获取土地增值收益为目的的工业用地流转行为。

　　目前，土地已成为上海市发展面临的最大资源瓶颈。为改善土地供需矛盾等困局，上海市政府在今年3月初下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中，打出土地管理一整套“组合拳”，提出“控制增量”与“盘活存量”并行的改革路径。此次新版出让合同正是上海方面在工业用地领域“盘活存量”的体现。

　　记者发现，与原合同比较，新版合同中出现不少变化，如引入弹性出让年期制度，规定7月1日起，一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年，对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地，经有关部门批准后，出让年期可为20-50年。

　　此外，新版合同还加强了开工竣工和投产时间管理，明确表示：原则上开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请，延期期限均不得超过3个月；对于情节严重的，可以收回土地使用权。

　　与此同时，新版合同引入项目履约时间保证金制度，取代了原合同违约金处罚条款，而项目时间履约金覆盖了开工、俊工、投产三个阶级（建议比例为6：2：2），每个阶段违约均须罚相应阶段保证金。罚款总额建议为土地出让总价款的20%。

　　业内人士认为，上述举措有利于减轻企业资金压力，又有利于避免企业“圈地囤地”行为。

　　基于工业用地出让方式等方面的特殊性，新版合同对工业用地流转也采取了一些限制举措，比如其中规定：土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让，出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定，抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。

　　此外，考虑到工业产品受市场、经济形势变化、产业结构调整等客观情况的影响，新版合同还引入了土地使用权退出机制，在工业用地开工约定日期和达产之后，受让人因自身原因可申请退出。

上海新增工业用地出让年限由50年缩至20年

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