延迟开盘风起 北上广深开发商储盘应对不利局面(2)

　　深圳： 

　　部分楼盘或被逼“割肉” 

　　去年4月，深圳市政府一纸禁令，让不少意欲上半年入市的高端豪宅项目“悬崖勒马”。

　　据《每日经济新闻》记者了解，在深圳限价令下，高端豪宅项目预售转为现售，包括金地、招商、莱蒙国际等深圳本土开发商的部分高价项目因未能如期拿到预售证而不得不延后到下半年或今年开盘。

　　去年下半年，大多数房企还在走量还是保利润中徘徊，“定价难”让中小型开发商在决定是否推盘时踌躇不定。2011年下半年，在信贷紧缩、楼市调控政策继续加码的情形下，房地产市场遽然生变。2011年6月，大型开发商中海率先打出降价旗号，下半年万科、招商等开发商纷纷打出降价促销旗号，以求走量保业绩增长。对于中小型开发商来说，2011年对楼市调控政策大多心存侥幸。对此，中原地产华南区董事总经理李耀智称，上半年大多数开发商愿意积极推盘入市，但进入下半年房价下跌，楼市进入观望态势，不少开发商对后市并不乐观，一方面认为即便降价也未必换来成交量，另一方面，如果降价促销，又担心市场2008年房价下跌而2009年反弹的历史重演，让自己陷入被动。

　　“市场陷入观望，去年下半年开发商延后推盘的逐渐增多。”李耀智称。

　　延后推盘的开发商，在2012年上半年却又面临企业资金链紧张和财务成本增加压力。2012年1月31日的国务院工作会议上，政策层面已经明确不会放松针对楼市的调控政策。对于已经延后开盘的项目来说，上半年会作何选择。是继续坚守房价，还是降价走量？

　　“这个时候开发商心态微妙，既不想损失大部分利润，又不想一点存货都不走。”众厦地产总经理助理林晓华表示。

　　而李耀智则认为，开发商能否“割肉”，关键看楼市调控政策是否会有所松动。“如果一季度政策不放松，大型开发商会考虑降价让利出货。”一旦大型龙头企业如万科继续降价，中小型开发商最终也会选择跟随。

　　此外，据林晓华预估，此前一直坚持不降价的高端项目也会以低折扣的价格释放出少量楼盘，试探市场。

　　广州： 

　　三分之一楼盘延迟上市 

　　根据搜房网此前的统计，今年1月份广州预计新推33个项目，但从去年12月24日至今年1月25日，实际推出的新项目只有22个，意味着有1/3的项目选择了推迟开盘。

　　《每日经济新闻》记者了解到，位于广州外围增城的别墅项目广悦轩泊爵从去年年中就开始吹风预计年底开盘，但最新消息称开盘日期被推迟到今年5月，搜房网信息显示，该项目的报价为26000元/平方米，而2011年增城市全年的销售均价不到8000元/平方米。

　　一般来说，春节前后应该是销售旺季，1/3的项目推迟开盘则集中反映出开发商的观望心态。有业内人士认为，开发商目前面临着来自两方面的压力，一方面是市场冷清，成交量持续下滑；另外一方面，限购或者限价的调控政策将持续多久也不得而知。

　　根据广州阳光家缘网站发布的官方数据，2011年12月，广州全市10区（不包含增城和从化两市）新建商品住宅网上签约面积34.53万平方米，同比减少28.2%，环比减少2.4%，成交依旧集中在花都、番禺等售价较低的外围区域。截至2012年1月31日，广州全市累计未售的商品住宅已高达109933套。

　　地产专家韩世同对记者表示，楼市目前尚处淡季，强行开盘并不会取得很好的效果，开发商还是寄希望于政策变化。

　　开发商的延迟开盘的“小算盘”是否会如愿以偿？就广东来说，虽然佛山、中山相继出现了放松调控的 “苗头”，但还未能从根本上改变市场状况，此外，一些调控未达标的区域则极有可能保持既定的调控政策不变。

　　以增城为例，2011年增城的成交量为14963套，均价为7955元/平方米，实际上已经超过了其2011年制定的 “新盘均价不能超过7385元/平方米”限价目标，市场上对于增城是否会“双限”的传言也因此不绝于耳，但公开信息则显示，增城几度表态不会放松限购，看来短期内调控政策不会有明显变化。

　　韩世同认为，限价政策对高端项目的影响尤为明显，因为一旦这些项目的成交量上升，会拉升整体的销售均价，这一点也是肩负调控任务的地方政府不愿意看到的，如此一来，开发商推迟开盘或许将是“竹篮打水一场空”。