房企债务逼近警戒线 万科称明年现金为王-中地会
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房企债务逼近警戒线 万科称明年现金为王

网易财经  2011年11月15日

 

 

      迈进千亿销售规模的龙头房企万科,也开始扛不住了。日前在东莞的媒体会上,万科总裁郁亮喊出,“万科2012年准备过冬,采取冬天策略,冬天的模式,首要就是现金为王。”

 

      14日,网易财经从中原集团获悉,10月房企监测数据显示,目前衡量房地产企业短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1,逼近1.0的警戒线。中原集团研究中心高级经理刘渊认为,若政策环境持续高压,或将加速整个行业突破警戒线,标杆房企亦难独善其身。

 

      冬天策略

 

      近期,楼市政策步步紧逼,广东珠海,中山先后采取限购,限价政策,上海、深圳等地传出楼盘大幅跳水价,引发老业主激烈的维权行为。

 

      楼市持续调控下,中原数据表示,今年前10个月,标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%,这一比例低于处于金融危机漩涡中的2008年;截止9月底,房地产行业公司平均持有现金19亿元,分别较6月底和年初减少4%和11%,现金储备持续减少。

 

      万科郁亮认为,此次房地产调控是2008年得延续,当时国际金融危机解救了中国房地产,上次的调控没有实现,现在将会实现,很难判断这次冬天有多长,降价跟成本、利润率没有关系,现在是房地产行业回归正常的水平。

 

      “万科2012年策略发展就是过冬,冬天策略,冬天模式。”郁亮说,首先就是现金为王,现金流比利润更为重要。其次就是卖楼更积极,不能有存货,不能囤地,更要积极卖房。第三,要慎重的买地,买地是最浪费钱的,不能买错地。第四做好成本管控,降低费用开支。第五把身体锻炼好。

 

      10月份,万科、保利、金地、富力、碧桂园等多家大型房企业绩下滑。国泰君安报告显示,受推盘,蓄客不足等影响,10月份万科销售额低于预期。但今年以来万科可销售房源中90%是144平米以下的中小户型,其中绝大多数是70-90平米,面向首套刚需,受益明显。

 

      这或许印证郁亮所说下半场策略,将从为普通人盖房子转变为盖有人住的房子。“居住是基本的属性,投资目前来说得不到很好利用,但居住房子还是有市场的。”郁亮说,“从长远来看,房地产前景仍然不错,行业集中度逐步提高,下半场开始了,没有任何开发商可以稳操胜券,包括万科自身都要练好本领。”

 

      他认为,很多房地产企业留念过去的好日子,相比过去来说现在不好过,但不要跟过去比,相比制造业来说,房地产行业还是不错,消费市场仍存在,正常的刚需是必须的,只是上下半场不一样了。

 

      住宅工业化博弈

 

      刘渊指出,目前开发商销售回款速度放缓,尽管个别标杆房企现金负债比率目前可达到1.56,资金链暂处安全范围,但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压,或将加速整个行业突破警戒线,标杆房企亦难独善其身。

 

      截止9月底,房地产行业该指标的平均值为1.10,已逼近警戒线,分别较6月底和年初水平下降10%和33%,表明行业的现金偿债能力进一步恶化。

 

      万科2012年过冬策略第一就是要现金为王。郁亮称,万科有300多亿元的现金,但仍要一分钱掰成两半用,通过合作发挥资金效率。

 

      他认为,万科需要一步一步往上走,不需要领先很多,只需领先半步就足够。这或许指其万科住宅工业化。但目前来看,万科依然走的是一条孤独的路,没有得到其他开发商响应。此次郁亮认为,住宅工业化的春天快到了,跟制造业学习,下半场就可以赢了。

 

      万科在房地产行业创下千亿规模,成为国内最大的房地产商,但2010年公司在全国商品房市场的占有率仅为2.06%。2010年该公司计划新开工面积855万平米,实际开工面积1248万平米,实现工业化面积106万平米,约占8.4%。

 

      2011年计划开工面积1329万平米,计划工业化面积为200万平米,这一数据占比提升到了15%。

 

      一不愿透露姓名的证券分析师指出,目前住宅工业化没有得到开发商响应,能够带来多大的帮助,没有明确的说法,这样的话,大规模发展就不可能。

 

      “这需要看它每年销售面积,金额以及住宅工业化开发面积,占比多少,要不然只是个案行为,不能得到大规模推广。”上述人士表示,除非其占比变化达到50% 或者30-40%以上,才可能影响到成本比例变化。

 

      广发证券分析师沈爱卿认为,工业化是未来一个趋势,目前龙头房企去尝试,但比例还是很低,只有规模上来了,才可能在成本,时间上缩减,若没有规模效应,投入将会很高。

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2011-11-15 | 网易财经

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      迈进千亿销售规模的龙头房企万科,也开始扛不住了。日前在东莞的媒体会上,万科总裁郁亮喊出,“万科2012年准备过冬,采取冬天策略,冬天的模式,首要就是现金为王。”

 

      14日,网易财经从中原集团获悉,10月房企监测数据显示,目前衡量房地产企业短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1,逼近1.0的警戒线。中原集团研究中心高级经理刘渊认为,若政策环境持续高压,或将加速整个行业突破警戒线,标杆房企亦难独善其身。

 

      冬天策略

 

      近期,楼市政策步步紧逼,广东珠海,中山先后采取限购,限价政策,上海、深圳等地传出楼盘大幅跳水价,引发老业主激烈的维权行为。

 

      楼市持续调控下,中原数据表示,今年前10个月,标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%,这一比例低于处于金融危机漩涡中的2008年;截止9月底,房地产行业公司平均持有现金19亿元,分别较6月底和年初减少4%和11%,现金储备持续减少。

 

      万科郁亮认为,此次房地产调控是2008年得延续,当时国际金融危机解救了中国房地产,上次的调控没有实现,现在将会实现,很难判断这次冬天有多长,降价跟成本、利润率没有关系,现在是房地产行业回归正常的水平。

 

      “万科2012年策略发展就是过冬,冬天策略,冬天模式。”郁亮说,首先就是现金为王,现金流比利润更为重要。其次就是卖楼更积极,不能有存货,不能囤地,更要积极卖房。第三,要慎重的买地,买地是最浪费钱的,不能买错地。第四做好成本管控,降低费用开支。第五把身体锻炼好。

 

      10月份,万科、保利、金地、富力、碧桂园等多家大型房企业绩下滑。国泰君安报告显示,受推盘,蓄客不足等影响,10月份万科销售额低于预期。但今年以来万科可销售房源中90%是144平米以下的中小户型,其中绝大多数是70-90平米,面向首套刚需,受益明显。

 

      这或许印证郁亮所说下半场策略,将从为普通人盖房子转变为盖有人住的房子。“居住是基本的属性,投资目前来说得不到很好利用,但居住房子还是有市场的。”郁亮说,“从长远来看,房地产前景仍然不错,行业集中度逐步提高,下半场开始了,没有任何开发商可以稳操胜券,包括万科自身都要练好本领。”

 

      他认为,很多房地产企业留念过去的好日子,相比过去来说现在不好过,但不要跟过去比,相比制造业来说,房地产行业还是不错,消费市场仍存在,正常的刚需是必须的,只是上下半场不一样了。

 

      住宅工业化博弈

 

      刘渊指出,目前开发商销售回款速度放缓,尽管个别标杆房企现金负债比率目前可达到1.56,资金链暂处安全范围,但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压,或将加速整个行业突破警戒线,标杆房企亦难独善其身。

 

      截止9月底,房地产行业该指标的平均值为1.10,已逼近警戒线,分别较6月底和年初水平下降10%和33%,表明行业的现金偿债能力进一步恶化。

 

      万科2012年过冬策略第一就是要现金为王。郁亮称,万科有300多亿元的现金,但仍要一分钱掰成两半用,通过合作发挥资金效率。

 

      他认为,万科需要一步一步往上走,不需要领先很多,只需领先半步就足够。这或许指其万科住宅工业化。但目前来看,万科依然走的是一条孤独的路,没有得到其他开发商响应。此次郁亮认为,住宅工业化的春天快到了,跟制造业学习,下半场就可以赢了。

 

      万科在房地产行业创下千亿规模,成为国内最大的房地产商,但2010年公司在全国商品房市场的占有率仅为2.06%。2010年该公司计划新开工面积855万平米,实际开工面积1248万平米,实现工业化面积106万平米,约占8.4%。

 

      2011年计划开工面积1329万平米,计划工业化面积为200万平米,这一数据占比提升到了15%。

 

      一不愿透露姓名的证券分析师指出,目前住宅工业化没有得到开发商响应,能够带来多大的帮助,没有明确的说法,这样的话,大规模发展就不可能。

 

      “这需要看它每年销售面积,金额以及住宅工业化开发面积,占比多少,要不然只是个案行为,不能得到大规模推广。”上述人士表示,除非其占比变化达到50% 或者30-40%以上,才可能影响到成本比例变化。

 

      广发证券分析师沈爱卿认为,工业化是未来一个趋势,目前龙头房企去尝试,但比例还是很低,只有规模上来了,才可能在成本,时间上缩减,若没有规模效应,投入将会很高。

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