上海楼市退房现象渐多 专家呼吁完善风险承担体系(3)

法律专家：目前处于经济理性回归时期

　　业主到底是否应该承担房屋贬值的风险，从事民商法研究的复旦大学法学院教授段匡认为，目前处于经济理性回归的时期，当事人应以理性来考虑自身的利益和责任问题。

　　“因为当房价上涨时，开发商并没有权利要求合同解除，让业主按照新的价格买入，那么同样的逻辑，业主难以拥有要求补偿差价的权利。”段匡解释，当时高价买入的人一定也是综合了各方面的条件，认为划算才会购买。而今天买的人认为，这个房价到底了，但事实上，同样存在房价是否还会下跌这个问题，这本质上是每一个人自身的判断力决定的。

　　不过，段匡认为如果开发商存在劝诱引导或者欺骗等违规问题，在业主进行举证后，是完全可以要求补偿的。

　　最近，上海市市长韩正对于上海进一步落实中央的房市调控政策表示了决心，“下一步我们的态度是坚决的，会坚决落实中央政策的宏观调控措施。”

　　调控加力，开发商是否能够无限制的降价，有分析人士指出，开发商为了回笼资金大幅降价，事实上给老业主、周边的房产商以及二手房市场都带来了影响。

　　中国青年报记者调查了位于上海市运光路的房产中介一条街发现，近来规模较小的房产中介多是两至三个月没有二手房成交，运营成本主要靠一些租房的手续费支撑。

　　“大大小小的房产中介都关了多少家了，我也开始考虑要不要关门了”，上海华一房产经理黄建告诉记者，当下无法成交的主要原因在于买方都在观望等待下降，而二手房房主价格上还不愿意松口。

　　“我国楼市的价格波动，政府在其中发挥了巨大的作用。这种政策上的风险对于业主来说是不公平的，这要依循涉及政府政策的法律来寻求救济。”段厚省给出了一个更大的讨论空间。

　　业主作为经济理性人，在市场行为中确实应该承担责任，但是风险承担体系仍有完善的必要。中国社科院社会学研究员唐钧教授近日在一场有关城市住房政策研究的讲座中指出：“政府的房价调控有可能会导致‘负资产问题’，也就是业主在房价下降后仍然需要按照原有的高价进行按揭偿还，这会引发很多问题，需要靠总体的住房政策进行调节和保障。”

　　段厚省说：“我们可以讨论，因不可预测的政策而遭受损失，在此情况下是否可以主张向政府求偿的问题。”

　　而对于购房者，段厚省告诫说，“如何减少损失，还是要靠市民的理性判断，不要追涨，也不要追跌，以理性平和以及必需的原则来做出购房决定。法律很难满足每一个人在每一个时候的要求，只能实现一种大致的公平。”