20万亿元贷款吓倒银行 房地产PE借机高歌猛进

　　“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出，自2010年以来，地产私募基金已踊跃登场，但在融资与运营上，依然处于起步阶段。

　　“金秋SAIF”地产金融高峰论坛由上海交通大学上海高级金融学院(SAIF)和中国金融研究院（CAFR）联合主办旨在探讨美债评级风暴下，全球经济和金融形势面临新的挑战，以及国内宏观调控和通胀压力持续，信贷紧缩，房产企业如何获得新的融资渠道等话题。

　　银行不敢“踩雷”

　　“当前的房地产调控政策对市场影响很大。”秦虹坦言，“一方面，货币政策对资金密集型的房地产业影响日益明显。另一方面，伴随限购、限贷政策严厉执行，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长。”她认为，没有开发企业愿意通过股权融资、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。只有信贷收得越来越紧，开发企业贷款越来越难，才可能为新型的金融业态提供市场。

　　城市商业银行资金清算中心理事长王世豪则指出，即使今后调控放松，房地产企业也很难从银行获得贷款。“房地产20万亿元贷款，已成为中国银行金融业的一颗‘地雷’。换言之，银行到现在贷款总量只有55万亿元，所以银行再无可能，也没有能力给这个行业房贷。”

　　这就意味着房地产开发商必须另觅出路。王世豪向与会者透露，除了平时所谓占整个银行贷款比例20%左右的开发商信贷和个人按揭贷款，还有两种重要的房地产信贷受到忽视：一为土地储备贷，一为经营性物业贷。四项累加，约20万亿元。

　　另一方面，民间资本的发展和投资性需求推动着地产金融新业态的成长。秦虹告诉记者：“民间资本对房地产市场的影响特别大，特别是投资性需求对推动房价有很大的推动作用。另外投资性需求对房价不敏感，只对预期敏感，不管现在房价多高，只要判断还会涨就会买，这种情况下控制房价是很难的。”她认为，在投资渠道有限的中国，房地产成为投资首选之一。现在政府要控制投资性需求，可以把这些资金引导到供给端。

　　PE或成最佳途径

　　“房地产开发必然要进入转型时代，包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。”不过，秦虹分析称，信托行业目前监管仍非常严；而债券除公租房债券外，也未松口。房地产投资信托基金（REITs）国外经验成熟，国内呼之欲出，无奈政府迟迟未予批准。所以，相对而言宽松的私募股权基金（PE）就有望成为最佳融资途径。

　　秦虹指出，不要视其为“纵容房价上涨”，她认为，如果把资金投资到房地产市场供应前端，把它变成供应，实际有利于缓和供求矛盾，平抑房价上涨。一定程度上，这也将缓解通货膨胀的压力。