上海大推“迷你”地块 温州炒家“团购”忙

　　因陷入资金漩涡而掀起抛房潮的温州炒家，似乎在房地产领域内又找到了新的避风港。

　　昨日上午，当葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良四位自然人以1.1亿元竞得上海嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块后，一位名叫“林阿旺”的温州籍在沪年轻人告诉《每日经济新闻》记者，联合团购土地已经成为温州人新的房地产投资途径，未来个人团购土地的现象会更多。而此前，上海已有过多宗自然人联合买地的案例。

　　上海今年大幅增加的低总价土地，也为个人团购土地提供了新的投资机会。根据21世纪不动产的统计，上海今年出让的土地面积在3万平方米以下的地块，已由去年的37%增长至56%。上海今年成交的最便宜土地，总价甚至只有660万元。业界认为，按照目前的趋势，越来越多的“迷你”土地将在今年最后的4个月里供应。

　　神秘的温商四人组

　　根据林阿旺的介绍，上述余正可等四位自然人都来自温州永嘉县，是在上海经商多年的温州商人。在上海的温州人生意圈内，四人有意在上海买地的消息早已流传。而上述四人在上海的温商圈也很出名。以余正可为例，在松江从事阀门生意的人都知道他。

　　昨日，记者向上述四人所在公司的工作人员询问此事时，没有得到确切的回应。不过，种种迹象显示，温州个人游资的确在联合团购上海开发用地。

　　2009年，上海松江大学城S4号地块的“联合竞买体”多个自然人买家中，就有余正可的名字。而当时“松江温州商会”的网站发布新闻称：“上海双高阀门集团董事长李国祥代表11家联合参加土地竞投的温籍在松企业，向上海市规土局土地交易市场竞标主持人领取了土地竞投中标确认书，正式确认松江11家温商已联合竞得松江大学城商务广场S4地块”。此后的2010年8月，又有三位个人买家买了S4地块周边的S1地块，其中有一人的名字也是李国祥。

　　林阿旺说，温州人之所以如此青睐投资上海的土地，而不是商品房，是因为土地较商品房有更大的升值空间。尤其是余正可等人对昨日拍得的嘉定区非常熟悉，更看好上述地块的升值潜力。

　　林阿旺的判断，也获上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟的认同。张表示，上述嘉定地块所在的嘉定新城区域，紧靠轨道交通附近的商品房售价已经达到了18000元/平方米，距离远一点的也要卖到13000元、14000元/平方米。而上述地块的土地成交楼板价是6000元/平方米。

　　上海迷你土地供应翻番

　　在温商兴起团购上海土地热潮的同时，上海土地供应越来越迷你化，也为个人投资土地开辟了新的渠道。根据21世纪不动产区域分析师罗寅申的介绍，上海3万平方米以下的迷你土地在今年供应比例大幅增加，由去年仅占全部土地的37%，上升至今年56%以上。

　　与此同时，上海土地价格也日趋走低。根据同策咨询机构的统计显示，上海前8月成交的住宅用地，平均楼板价不超过6000元/平方米，8月份的平均楼板价甚至只有2611元/平方米。

　　相对较低的价格，面积日趋迷你的出让土地让个人以较低的总价团购土地成为可能。上海同策咨询机构统计的成交土地数据显示，在上海今年出让的商办类、住宅类地块中，有18幅地块的总价低于1亿元，其中有5幅土地总价不足1500万元，与一些高端住宅楼盘的单套房屋总价相同。

　　如此低廉的价格，显然引起了嗅觉更灵敏的温州商人注意。张宏伟说，土地的升值性能要比住宅、商铺或办公都要高，而且住宅、商铺和办公的价格上涨，更多是由未来的预期决定。在土地变成房子的过程中，就能自然产生利润。投资土地的风险，显然远远低于投资商品房。中原地产高级研究经理刘渊介绍，目前个人投资商品房开发用地所付出的税收支出，也要比投资普通商品房低。

　　不过，刘渊认为，土地市场对豪宅市场的分流作用有限。因为开发土地的专业程度要远远高于商品房购房投资，因此大规模的个人团购土地现象暂时不会出现。