沪中高端房成交上升 价格成后市走向关键因素

　　调控半年多，申城楼市成交量大减，成交均价保持平稳。不过从个案来看，价格上涨的楼盘不少。德佑地产的数据显示，今年1月和7月同时有10套以上成交的60多个楼盘中，仅有三分之一的楼盘出现了下跌，而三分之二以上的楼盘却出现了上涨，其中中环一号、九龙仓玺园等出现了10%以上的上涨。

　　中高端房源成交上升

　　今年的楼市调控政策，已出台超过6个月，而成交并未反弹。相比之下，去年4月至9月的调控，成交量却快速突破至年内高点。由此可见，此次调控政策对成交的抑制尤其明显。在7月的成交中，宝山区楼盘交易相对活跃，在排名前十的项目中，有4个位于宝山区。

　　虽然7月整体楼市成交出现了小幅下挫，但是中高端市场的成交却有所上升，因而导致了全市均价的上扬。其中，中端楼盘(单价3-5万元)成交面积达到了9.5万平方米，环比上涨0.2%；高端楼盘(单价5万元以上)成交面积则达到了4万平方米，环比上涨23.2%。7月，全市商品住宅新增供应面积为86万平方米，环比6月下跌14.0%，与2010年同期相比上涨68.6%。新增供应在持续4个月突破百万平方米之后，7月出现了明显的减少，最主要就是前期成交低迷，存量积压明显。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，后期开发商有去库存化的趋势，尤其是中高端市场，在前期供应相对较大，后续供应必然会有所减少。

　　限购城市扩容影响大

　　根据中国房产信息集团CRIC数据显示，7月份供应中，有72%的供应房源报价在25000元以下，这表明7成多的供应是针对中低端市场的刚性需求。

　　在大量的刚性房源上市和刚需的带动下，当前的楼市还没有得到真正意义上的降温。考虑到通胀压力，一些中低价的项目的增值保值空间仍被看好。因此，价格成为后期楼市走向的关键因素，低开或降价是目前释放市场购买力的有效途径。

　　但是，只有当开发商的资金压力足够大时，才会低开或降价。楼市调控半年来，开发商的资金链屡被关注，但是市场却迟迟没有出现大面积的降价销售。

　　相反，在今年上半年销售金额的排行榜上，排名前15位的开发企业，除绿城之外，销售业绩同比均出现不同程度的上涨，销售业绩翻倍的更是达到4家之多。这说明，大中型开发商的资金链，暂无问题，这也是市场上没有出现大面积降价的原因之一。

　　目前，部分房价上涨过快的二、三线城市成为政策关注的下一批目标，如果下半年对这些二、三线城市实施限购等严厉政策的话，对于开发企业的打击将十分沉重。