北上广深楼市库存增18% 前十房企融资千亿

　　一方面，销售不振导致资金回笼困难；另一方面，银行紧缩贷款及证监会对上市融资、增发、配股等进行严控。眼下，国内房企正受到资金链两头的不断挤压，降价的日子还有多远？目前来看，开发商们仍在到处“跑钱”死撑，光是十大房企，上半年融资总额就已近千亿。有专家预计，市场格局正在发生微妙变化，下半年房价或跌一成。

　　库存消化期需10个月

　　日前，来自上海易居房地产研究院最新报告称，截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长约18%左右。楼市整体库存继续增加，其中北京、上海、深圳、杭州等热点城市的库存消化期在10个月左右。

　　相比一线城市，二线城市也面临同样问题。今年上半年，杭州、武汉、长沙、郑州新建商品房总库存量达到1127万平米。预计由于上半年许多住宅项目推迟上市，不排除下半年多数城市的楼市总库存还将呈上涨趋势。

　　64家房企融资1484亿

　　库存量大幅攀升意味着资金回笼减缓，雪上加霜的是，银行信贷政策收紧，房企面临越来越紧缺的资金问题，为此，通过海外发行债券、票据、股权融资及依靠国内房地产信托基金等方式成为越来越多房企的选择。据中国某研究院的统计数据，上半年，64家房企总融资额超1484亿元。排在融资额前十位的房企融资已达919.88亿元，其中世茂以246.25亿元位居榜首。

　　另有报道称，香港华夏标准资信评估有限公司近日发布的一份“2011华夏标准财信榜”显示，目前房企财务状况普遍不理想。包括万科、招商地产、保利地产、金融街、万通地产等至少26家房企财务状况均属于BBB级，表示“公司财务整体状况一般，值得关注，其经营和盈利水平会受不确定性因素的影响。”此外，北辰实业的财务状况为BB级，而绿景地产、国兴地产等两家房企财务状况掉入B级。

　　贷款占资金比例创新低

　　中地行研究分析，今年上半年，全国房企国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005-2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。“在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款增长却大幅降低情况下，企业的资金压力可想而知。上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低。”于是，房企唯有求助于海外发行债券、票据、股权融资及依靠国内房地产信托基金等方式。

　　数据显示，据统计，今年上半年，中国房企海外融资已超过1000亿元，几乎为去年全年的2倍；此外，全国总共募集房地产基金7只，募集总额为11.33亿美元，另募集到一只规模32.49亿美元主要投向房地产行业的夹层基金(一种提供介于股权与债权之间的资金的基金)，为此，上半年房地产私募基金的资金募集总量已大大超过去年全年18.59亿美元的规模。

　　下半年降价压力加大

　　值得一提的是，即使有多渠道融资机会的海外上市房企，也面临着高达15%的年息成本。因此，一些房企已将融资目光盯上了保障房。实际上，自6月21日，发改委已宣布，对于参与保障房建设的企业，可以通过发行企业债券进行项目融资。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，鉴于房企面临越来越严重的资金问题以及各城市楼市总库存不断增加，下半年房价面临着较大的降价压力，“预计中心区住宅降价10%左右，而郊区降价幅度可达到15%左右。”

　　不过，对于日前有报道称，深圳万科率先启动团购活动“万团大战”，将有1万套房源获得每套5000元的优惠；而此前碧桂园·十里银滩提前认筹、开盘当天认购可额外享受7.5折购房优惠。在合富置业首席分析师龙斌看来，只是象征性“降价”。暨南大学教授胡刚也认为，万科和碧桂园的活动，只是一种营销策略，还不能看作是降价信号，宣传作用大于实质让利。