开发商算账：北京三块土地为何流拍

    根据北京市国土资源局的公示数据显示，截至1月30日，今年北京共成交了16宗土地，成交金额超过403亿元。其中，包括12宗住宅用地，成交金额367.7亿元。这12宗住宅用地位于朝阳、丰台、海淀、昌平、密云等区域，均是共有产权用地或限房价地块。

    如果算上流拍的3宗住宅用地，今年1月份的住宅土地供应就将达到19宗，即便是底价成交，总成交额也可能达到560亿元。

    不难看出，虽然只是1月份，但住宅土地的供应节奏却再次提速。2018年供地节奏有增无减，将继续是北京土地供应的大年。

    为何火热的土地市场突然出现了流标，而且还是3块宅地，超过150亿元总价。其实，说来也简单，最直接的原因就是风险太大，成本账怎么算都不赚钱。

    一位房企人士在接受采访时透露，拍地前一定会核算成本的，未来销售能不能背回成本，创造盈利是主要考虑的指标。以往土地供应有限时，可能有的房企会豪赌预期，甘愿高价拿地，微利甚至让利销售。但最近两年由于土地供应充足，房企不会再冒着高风险拿地，更不会仅仅为了维持手下的团队，就亏本拿地开发。

    像位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村，地段十分优越。即便在目前的北京共有产权地块中，也属于位置较佳者。但两宗宅地仍没有吸引任何一家房企报价。

    数据显示，这两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米，是近年来北京少见的大体量项目。因此，竞拍起始价达到了92亿元。据测算，刨去非可售部分的成本，两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。

    但在招标文件中，这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”。按照规定，两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米（含全装修费用）。除去固定的土地成本外，项目的建安、财务、人力等成本，以及利润部分，都被压缩在每平方米10000元以内。

    上述房企人士透露，目前北京市场中，最低的建安成本和装修成本也在3500-4500元/平方米左右，如果再加上财务成本、人力成本、营销成本和税费，这两块地的利润空间微乎其微，甚至很可能亏本。毕竟需要最少占用92亿元的成本，没有明显的利润空间本身就是一件亏本的买卖。

    1月30日流拍的丰台卢沟桥地块限制条件则更为复杂。思源地产北京区域公司总经理李昕炜说，这块“限价”地块，是住宅混合公建用地，要求更为复杂，不但容积率达到3，还控高80米，搭配有2400平方米的基础教育用地和绿隔产业用地，进一步压缩了住宅项目的利润空间。

    招标文件显示，该地块商品住房销售均价不超过54378元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过57097元/平方米（含全装修费用），土地上限后竞自持，达到自持商品住房比例后竞高标准方案。

    李昕炜说，目前政策下，物业变现能力差，同时住宅的限售价把利润空间几乎压缩得没有任何利润，算账空间被锁住，腾挪的空间几乎没有，流拍也是情理当中。再看看之前冒险吃螃蟹拿了全自持的开发企业，由于政策不断出补丁，断绝了幻想空间，也对目前购地企业形成了很大的心理预期，因此，无论在盈利前景还是销售前景上，上述三宗地块都缺乏足够的竞争力。

    值得注意的是，在此前的北京土地交易中，类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑，一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。比如恒大就曾以购入高价自住房用地作为进入北京的跳板，但今年，这样做的企业越来越少了。

    主要是因为，以往开发商还能赌一把行情，期待预期转好，但现在由于地价市场化，限价政策化，导致利润空间非常有限，限定了均价和最高售价就意味着封死了天花板，未来销售就与市场行情无关了，自然就是稳亏不赚，没人愿意抢地。