深圳城市用地向工业倾斜 开发商争夺土地储备

    1月5日，深圳市规划国土委发布了最新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，对旧住宅区改造明确提出了更为严苛的规定：旧住宅区拆除重建的楼龄需大于20年，权利主体更新意愿应达到100%；另一方面，对符合产业发展导向的旧工业区改造却表示出鼓励更新的态度。

    过去深圳的城市更新以“工改商”、“工改居”为主，未来这一比例将得到严格控制，而对工业用地进行产业转型的“工改工”比例将大幅度提高。

    来自深圳规土委的数据显示，自2009年《深圳市城市更新办法》实施以来，深圳城市更新出让的工业用地达330万平方米的规模，建筑面积达1200多万平方米。

    2013-2015年，城市更新拆除重建工业用地规模占拆除重建用地总规模的比例平均在15%-20%之间，这一比例在2016年上半年已经达到50%（约130万平方米）以上，显示出城市更新工业用地已进入供应爆破期，工改项目已成为用地供应的主场。

    在工改项目中，“工改工”类城市更新是将工业用地进行产业转型。具体做法是将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

    根据供地计划，2017-2018年将成为新型产业用房供应高峰期。有关数据显示，仅在南山，未来5年内将要入市的8个城市更新项目中，便有7个是工改工项目，总建筑面积约118万平方米。“南山是深圳工改工项目比较集中的区域，未来的改造趋势以增加研发办公类的产业用房为主。”蛇口集中了许多几近废弃的厂房，有些企业甚至已经迁出逾10年。这些工业厂房是拆还是改，早已成为困扰业主和行业的大问题。

    两个月前，位于深圳南山区的南华气体地块通过境外股权交易方式出让，包括华润、宝能、碧桂园、佳兆业等10余家房企参与竞价约达439次，历时5小时，最终被潮州企业天格投资以15.42亿元的总价竞得，溢价率319%。

    “工改工是深圳旧改非常大的‘蛋糕’，深圳的主流开发商一定不会错过这个机会。”事实上，深圳已有相当数量的开发商开始隐秘地进行旧工业区用地的收购。