四部委发文规范土地储备和资金管理等问题

　　2月23日，财政部网站发布通知，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（以下简称《通知》），对清理压缩现有土地储备机构，进一步规范土地储备行为，合理确定土地储备总体规模，妥善处置存量土地储备债务，调整土地储备筹资方式等九项工作提出明确要求。

　　《通知》中规定，要清理压缩现有土地储备机构，每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，各地区应当将土地储备机构统一划为公益一类事业单位。

　　此外，现有土地储备机构中从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发的业务部分，要从现有土地储备机构中剥离出去或转为企业，并于2016年12月31日前完成。

　　《通知》第二条关于规范土地储备行为中指出，土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，已经承担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转。

　　“上述通知首先有利于抑制土地储备机构权力寻租行为，目前土地交易市场更趋多元化，部分土地开发等功能具备市场化的倾向，所以对于此类业务和人员的剥离，利好土地储备机构的有序运行，防范各类寻租现象的出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，部分土地储备机构凭借土地收储的职能，一定程度上能够干涉相应的城市规划和项目建设。目前对于此类机构职能的规范，进而抑制了土地储备机构盲目权力寻租的冲动

　　此外，《通知》中第四条明确规定“对清理甄别后认定为地方政府债务的截至2014年12月31日的存量土地储备贷款，应纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过政府性基金预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券予以置换。”

　　对此，有分析指出，以发行地方政府债券的方式来解决积压的土地储备债务，前提是地方政府债券发行是否顺畅。当前大部分三西线城市发展速度并不快，而土地储备债务较大的也都处于这些城市，地方政府债券的发行能否得以顺利实施，仍需进一步观察。一般来说，地方政府债券由地方政府征税权等做担保，因此当地经济发展水平在一定程度上决定了地方政府债券的发行情况。

　　《通知》第五条中还规定，“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。地方政府应在核定的债务限额内，根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素，合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。”

　　这被业内看做是本次通知中对地方政府土地财政影响最大的一条，严跃进表示，“这基本回应了此前银行业信贷规模持续扩张的质疑。相对来说，银行业在信贷风险的把控方面，包括房企的开发贷和购房者的房贷等，总体有一套健全的体系。但在土地储备贷款方面，碍于地方政府面子，部分贷款其实是违规操作的，而现在把这道阀门给关闭了。”

　　此外，《通知》还对土地储备资金的筹集渠道、使用范围、土地收储政府采购工作以及土地储备项目收支预决算管理等工作进行了规范。

　　“本次《通知》一定程度加大了土地财政方面的压力，尤其是对于一些潜在库存规模较大的城市，可能后续土地收储和出让的节奏会放缓。对于此类长期依赖土地财政收入的地方政府来说，后续不能够通过简单的土地出让等方式来获取财政资金，关键还需要在产业导入或培育方面做文章。”严跃进表示。

　　据了解，2014年以来房地产开发投资增速持续放缓，一定程度上和过去土地储备过于激进的态势相关。2009年以来土地储备规模偏大，很多地方政府的去库存压力比较大。

　　“对于此类地方政府来说，近两年城市投资风险加大、投资环境恶化，建议此类地方政府在土地储备或出让方面应该有紧凑型地块出让的意识，即不宜铺大面，重点开发一个区域，进而有效聚集产业和各类人气等。”有专家指出。