集体经营性建设用地入市 佛山南海试水＂第一让＂

　　佛山南海成功试水“第一让”——佛山南海大沥镇太平村北面的集体经营性建设用地28日入市。翻开广东集体用地流转历史，或许没有哪一宗农地入市比它更加“底气十足”了：根据全国人大授权，南海可暂时调整实施相关法律，除了增加村集体资产之外，该宗土地不用再惧怕违背上位法的法律风险，土地使用权可拿来抵押融资。

　　企业观望怕违法

　　集体建设用地入市流转，是一个“隐形市场”，混乱与无序并存。2005年10月1日，广东省以政府令的形式，正式实施《集体建设用地使用权流转管理办法》，在全国开创了以规章形式规范集体建设用地使用权流转管理的先河。

　　然而记者翻阅有关统计资料发现，尽管有规范性文件“开路”，市场回应并不积极：2006 年，广东省集体建设用地流转2100多宗，交易价款20多亿元；2007年，流转宗数1988宗，交易价款22.35 亿元；2008 年1月至2009年4月，流转990宗，交易价款35亿元。

　　市场反应迟疑，症结就在于政府令的头上还悬挂着一把“达摩克利斯之剑”：按照现行土地管理法，集体土地并不能出租、出让和转让用于非农建设。相关行为不受法律保护，许多大型企业只好站在“门外”观望。

　　获授权南海试点

　　“一旦发生涉及集体土地流转的诉讼，外省法院来查封时，就可能裁定你是非法转让。因为你所依据的是地方性法规，与上位法冲突。”对于之前集体建设用地入市所面临的困境，佛山南海区政府一位权威人士这样描述。

　　早前国家发改委国地所研究人员黄征学在珠三角调研时就发现了一些怪异的局面，有的企业在合同期限满之前，故意不交租金，以此提起诉讼；有的村集体干部换届后，不承认前任干部签订的合同，将企业告上法庭，要求收回土地使用权。“对于这类结果，村民不满意，法院的压力很大，企业的预期也不稳定。”

　　除此之外，作为土地使用权延伸出来的抵押权能也施展不开。黄征学的研究表明，在佛山，金融机构中只有佛山市农村信用社接受集体土地使用权抵押，并且最多只能获得土地价值50%的贷款，其他金融机构，包括四大国有商业银行都不接受集体土地使用权抵押。

　　上述权威人士说，全国人大授权南海可暂时调整实施相关法律，就等于开了一个口子，集体经营性建设用地可更加顺畅、自由地入市流通。

　　或化解“土地瓶颈”

　　有多年县域一把手经历的肇庆市人大常委会秘书长张桂洪告诉记者，改革开放之初，珠三角就开始出租土地搞“三来一补”，仍保留了大量集体用地，集体经营性建设用地若畅通入市，可为珠三角释放更多制度红利。

　　而据佛山的权威人士介绍，由于广东很早就启动了征地制度改革，地方政府一般会在征地总面积中留给村集体15%左右的经济发展用地，这成为集体经营性建设用地的来源。

　　经记者梳理发现，深圳、东莞、中山、佛山等多个珠三角城市，土地开发强度已超过或者逼近生态红线，国有土地可供量捉襟见肘，不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展的老路子。

　　广东多位乡镇干部不约而同表示，集体经营性建设用地入市减少对国有建设用地的需求，也能缓和因征地而产生的矛盾。集体经营性建设用地自由入市，可为珠三角遭遇的土地瓶颈提供一个新的化解途径。