2015“地王”回归： 过半“国企制造”

　　刚刚过去的11月，无疑将写入一线城市的土地市场历史。

　　记者根据一线城市土地储备中心的资料统计，11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗，起拍价总计高达765.6亿元，创下历史最高纪录。

　　从成交来看，一线城市11月单月成交65宗地块，土地出让金高达1061.8299亿，再创历史纪录。与此同时，成交楼面价也创了年内新高，达到了12715元，环比上涨23.7%。

　　这也是一线城市首次出现单月成交额破千亿元的月份。此前一线城市单月最高成交额最高均未突破过800亿元，而且往年11月最高也仅有568亿元。

　　北京市11月单月的土地成交也创历史记录。北京11月成交19宗土地，合计规划建筑面积为375万平方米，成交额高达561.1189亿元，亦是北京土地市场有史以来第一次单月收获500亿元以上的成交额。

　　低供应下的高地价“房地产市场最困难的阶段已经度过，虽然楼市存在明显分化，且库存时间有长有短，价格存在波动，但在稳定住房消费等促进房地产持续健康发展的诸多利好下，房地产已经触到了底部。”12月6日，相关人士接受记者采访时作上述表示。

　　楼市最困难的阶段或已过去，但也暗藏风险，从一线城市土地市场频现“面粉比面包贵”即可见一斑。

　　和楼市分化趋同，2015年以来，土地市场的一大特点亦是明显分化，房企回归一二线城市趋势明显。

　　数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。

　　标杆房企回归一线城市也推涨了地价，截至11月底，一线城市土地出让金达到了4597.32亿，预计全年成交额将在5000亿左右。

　　从土地成交的建筑面积看，则只有5057万平米，预计全年成交在5500万平米，这一成交量将是2006年以来的最低值。与之对应，成交均价则上涨到9090元/平方米，同比涨幅19%。

　　这无疑佐证了一线城市土地市场的两大的特点：供应减少，地王频现。自年初北京丰台白盆窑总价“地王”诞生后，北京土地市场就开启了“地王”模式。根据记者的不完全统计，总价排名前50宗住宅地块，北京占17个，占比34%。

　　上海也类似，11月25日，上海杨浦拍出72.99亿单价地王，楼面价达到4.9万元/平方米。次日，上海土地市场再次卖出78.2亿元，北外滩又出“地王”。

　　“面粉比面包贵”无疑为一线城市的后市走向积聚风险。

　　国字号成主力买家

　　记者整理全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名发现，除了主要分布在一二线城市之外，从拿地企业分布看，有29宗地块由国企或者国企参与获得，占比过半。

　　2015年全国排名前50宗住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿，其中，国企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿，占比达到了61%。而成交价超过80亿的6宗地块全部为国企获得。

　　以北京为例，截至2015年11月底，北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗地块为民企独立获得，分别为万科、恒大、旭辉等。另外的34宗地块，全部或者大部分参与者都是国企、央企。

　　从2015年北京住宅类土地的联合、单独拿地情况看，77%为国有企业，而且从参与企业的积极性看，土地市场竞争参与的大部分以国企、央企为主。

　　另一个佐证土地市场高门槛的依据是企业联合拿地的比例越来越高，以北京为例，今年44宗住宅用地，单独拿地只有25宗，联合拿地比例为43%，在2013年和2014年，上述比重分别为22.4%和30.8%。不少联合拿地的企业均公开表示，联合拿地是为了分摊风险。

　　“能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少，土地市场的寡头特点越发明显。”分析师介绍，这也预示着土地市场将进入寡头时代，市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军，且趋势越来越明显。