地价攀升 北京土地市场联合拿地势头渐猛

    “现在大家的合作精神都特别好，能够‘资源’互补，近期最多已经有6家企业组成的联合体，明年出现10家联合也不是不可能的。”近日，一个拿地联合体成员之一的相关负责人告诉记者。据统计，今年以来，商品房住宅用地的成交中，联合体拿地已经占到近五成的比例。随着地价的攀升，联合拿地的比例还将继续增加。

    共同分担资金和风险，固然是房企联合拿地的原因，但不得不注意的是，在合作过程中不可预见的一些变故，也无疑将会对企业和产品运营布局产生很大影响。

    “清一色”的联合体

    除了近乎疯狂的地价，今年以来，联合拿地的规模之大、数量之多，也成为北京土地市场上最鲜明的特征。

    11月2日，丰台区槐房村、新宫村旧村改造项目出让，参与角逐的5家竞标主体均为联合体：天恒+中粮+首创、华润+华侨城+招商、中铁建+中铁置业、龙湖+首开+保利、绿城+九龙仓+平安。最终招商联合体以83.4亿元竞得该宗地，成为北京总价第三的地块。

    10月30日，同区域的地块竞标现场，6家竞标主体也全部是联合体，分别为华润+华侨城+招商、龙湖+首开+保利、中粮+首创+天恒、绿城+九龙仓+平安、中铁+诺德、中铁建+中铁置业。该宗地最终被中粮联合体以85.95亿元摘得，成为北京成交总价第二。

    “看似只有6家报价，但全部为联合体，实际高达16家企业参与其中，再加上还有一些隐藏在背后的企业，竞拍企业实际上超过20家之多。”分析师告诉记者。

    上述几宗地只是近期房企联手拿地的一个缩影，实际上在近期拍卖的多宗地块中，“单枪匹马”拿地的房企已经越来越少，而且“抱团”拿地的主体也已经不再限于中小房企，越来越多大型房企也参与其中。

    数据显示，截至11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，其中15宗为综合体拿地，占比高达46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%，均有非常明显的上涨。

    联手优势

    持续攀升的地价，是房企联手拿地的首要原因。今年1月，华润、首开与平安联合体以86.25亿元竞得丰台花乡白盆窑地块，创北京历史总价纪录。今年以来，丰台区成交的7宗住宅用地中，纯商品住宅的楼面价格最低已超过4万元/平方米，最高的樊家村地块高达7.5万元/平方米，成北京历史最高。

    据统计，虽然前三季度北京土地出让金相比去年同期减少32.7%，但住宅楼面价却上涨了11%。

    “目前北京已经很少见到楼面价在5万元以下的地块，这种情况下，房企为了降低风险，提高竞争力，只有联合拿地，既可以减少竞争对手，也可以提高资金实力。”分析师认为，同时，供应减少导致的土地竞争激烈，也让单一房企拿到土地的可能性越发降低。

    另外，在顶豪遍地的现状下，大部分房企并不具备完全的竞争力，多家房企合作才能达到取长补短、提高产品力的效果，也可以共同抵御未来的营销和运作风险。

    潜藏的风险

    “我们合作的模式非常简单”，上述联合体成员的相关负责人告诉记者，如果是两家企业联手，那么所有资金一分为二，项目公司派出的人员也各出一半，“你愿意操盘，我就并表，你并表的话我就来操盘”，该人士表示，这些细节都会在拿地之初协商好。一旦有违背契约精神和游戏规则的，该人士透露，“圈子很小，以后大家可能就都不跟他合作了”。

    看似简单的模式下，联手是否一定能保证共赢？“虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故。”有业内人士指出。譬如日前市场上的退地传闻，就为联合拿地的参与者敲响了一记警钟。

    在一位房地产研究员看来，联合拿地背后通常有三个风险：首先是品牌维护的成本比较大；另外，从土地出让金层面看，联合拿地通常是一种很典型的入股行为，可能会因为投资规模和实际承受的风险不同，导致项目后续利益分成方面有问题；第三，联合拿地若没有一个明确的协议，那么后续在股权分割方面会有障碍。

    “联合拿地往往也是人情味较重的拿地方式之一，所以在联合拿地方面，对于拿地的金额上限、拿地的主导权等方面都需要有一个明确的契约规定”，该研究员认为，同时一定要设置违约条款，这样才能促使联合拿地方式更加具备稳健性。